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这是一篇纯干货，全是大家最关心的房价、市场、区域、风险，以及捡漏机会。

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首先，直接亮观点：

下半年的郑州，有30%的低价捡漏机会！也有20%会买到烂房子！

因为新房和二手房在很多方面情况并不相同，甚至差异比较大，所以今天只讲新房市场，二手房市场下篇会单独拎出来讨论分析。

整个上半年，全国各个城市的市场分化是比较大的，深圳年初至今疯狂涨，一路涨到重拳整治、调控加码；杭州、南京、广州、东莞市场热度也不错，万人摇的抢房场面屡见不鲜。

但在郑州，楼市大行情是比较冷的，这大半年都比较冷。

市场最好的6月份，经过开发商的全力抢收，整体开盘去化率平均也达不到60%，有些楼盘大动干戈开一次盘，却只卖出了个位数。

或许有人会说，正商丰华上境、金茂如意府、中海湖滨世家销售情况都不错啊，甚至还要靠抢的。

第一、这些只是极个别案例；

第二、看价格。

正商丰华上境，洋房毛坯价32000，北龙湖洋房产品最低价；

金茂如意府，洋房精装均价37000-48000，北龙湖洋房精装最低价；

中海湖滨世家，高层精装13300-14700，基本上是惠济区精装最低价；

如此，行情大冷中偶现的“热”，也只是靠低价换来的、暂时的量。

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那下半年呢？这才是重点。

前几天，我在楼市写了一篇稿子，其中讲到“下半年郑州将会出现降价、特价大爆发。”

没错，如何判断房价是涨是跌？我的衡量依据一直有两条原则：

长期2-3年的房价走势，要看地价、看供需、看政策！

短期半年内的房价，只有一个关键——看房企的着急程度！

郑州目前是什么样呢？

首先，城市层面的供需和政策，短期内都不会有较大变化；但具体到区域的供需，差别是比较大的；

其次，地价——怎么都炒不热、炒不上去。

整个上半年郑州土地市场都没有亮点，交易少、地价低，平平无奇，土地热度甚至还不如周边的三四线。

或许有人说，前不久碧桂园在杨金竞拍的地块很热啊，溢价率高达70%嘞。【点击了解碧桂园溢价70.65%摘得杨金一宗净地，贾鲁河畔新增改善项目】

的确，那场土拍几十篇文章里，千篇一律都在强调溢价率，因为唯一能制造话题度的也只有溢价率了。

但和房价直接挂钩的楼面价嘞？只有7000+，不高，确实不高，没有一丝亮点。

新房市场冷、二手房市场更冷；地价怎么都炒不上去、房企业绩完成率太差，购买信心严重受损……

这些，都要在下半年里统统补回来。

否则，将会有一大批房企遇到大麻烦——极度缺钱。

因此，下半年郑州市场最大的特点就是：在继续分化的市场中，会有大量的降价和特价。

下半年，新盘要想脱颖而出快速热销，依然要靠低价换量，所以降价、特价会集中爆发；

——这就是开篇提到的，30%的捡漏机会；

当然，房子卖不掉、债务又还不了，撑不住暴雷的房企也会有，不能如期交房、甚至交不了房的盘也会有；

——这些，就是20%买到烂房子的风险。

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好，先说降价、特价机会。

这背后有两条逻辑线：一是房企的着急程度，二是小组团内部的供需、竞争和客群。

根据这条逻辑线，我们在全城数十个组团逐一来找。

首先，大概率普降的五个区域：

双湖科技城、惠济区、管南四环外千亩大盘、经开物流园区、南龙湖。

别着急，一个一个细说。

1、双湖科技城。

这是一个典型的“高开低走”组团，开端高调入场，结果姿态、地位、市场热度一次次走出新低。

2019年年底和2020年年初，美的、金辉、正商都是以地王高价拿地进场，美的楼面积4632，金辉楼面价5218，正商楼面价5235。

入场信心倍足，可惜出师不利，房价都卖不上去，销量也差，高层毛坯价落至1万，精装最低1万1。

这个组团对应的客群本来就非常少，地缘依赖度极高，加上区域产品同质化严重，在售的万科、正商、美的、金辉，加上前不久进来的龙湖，供应量实在太大了，所以下半年大概率会出现普降、普特的情况。

2、惠济区。

惠济区的供应量一直是比较大的，但除了这个之外还有一个关键点：低价口子开的太多。

2017年，月湖公园建设、惠济万达开业，惠济区的热度一下子上来了，房价直冲1万5。

但去年至今，正商家河家洋房毛坯价降到了1万2、融创中原宸院卖过1万1、5月底中海湖滨世家开盘价低到了精装13800。

这种低价一旦有了诸多先例，后面其他项目若不做降价、特价的话，很难有人愿意高价买账。

3、四环外的管南区域。

一条南四环，把管南区域的市场分割成两片天地，冰火两重天。

四环内的绿都澜湾、永威城、富田九鼎公馆，房价15500-15800，而且多年来从来不愁卖，一度成为刚需最喜欢的区域。

四环外，碧桂园名门时代城、正商生态城、绿地花语城、富田九鼎华府，加上刚刚拿地启动的康桥柴郭里城改项目，清一色的规模大盘，6个千亩大盘，可以说是四环外大盘最多、竞争最激烈的区域了。

但其实，四环外的管南还是一张白纸，教育、商业、医疗甚至交通配套都基本为零，市场的接受度并不高，所以诸多竞品之间只能拼价格、拼性价比、拼便宜。

4、经开物流园区。

这个区域特别尴尬、特别孤立。

从区位上看，北边是白沙象湖，西北是高铁片区，西边是经开老城和滨河新城，南边是航空港区，一水儿的高价值区域。

但其实，无论是对于区域发展还是居住角度来说，这里都有很多硬伤。

与周边高价值区域有明显的割裂带，完全享受不到诸多好邻居的配套外溢和客群外溢；

区域里物流仓储用地、工业用地占比高达三分之二，住宅用地极其少；

商业、教育、交通配套几乎为零，而且后期很难做起来；

公共交通几乎没有，未来8-10年内，不会有地铁通车；

但就是这样一个区域，去年年底接连拍了好几块地，而且都要集中在下半年入市，保利金茂时光苑、星联樾棠、兴港地块、和昌地块等。

地块面积雷同、控规雷同、产品雷同，这让本就非常尴尬的经开物流园下半年局面会更加难堪，唯一的出路就是降价圈一批地缘刚需了。

这两天，区域内某洋房产品，爆出内购价格只有1万出头。

洋房降到了高层价，这是一个非常明显的信号了。

5、南龙湖。

南龙湖也是一个地缘性自住市场，除了这一种需求，其他人都不会来这儿买。

这几年，这个区域全面开发，在售项目高达三十多个，最高楼面价达到7000，但区域内高层毛坯均价不过8000-9000。

还是同一个问题，高度依赖地缘性的小众市场，竞争已经白热化，很难卖。

下半年，这个区域同样会出现大量降价、特价。

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那除了这5个区域大概率会出现爆发式的降价、特价之外，其他区域呢？有没有好的机会？

有，一定会有。

但不同的是，其他区域并没有明显的、严重的供需问题，降价、特价也就不会出现普遍现象，但点状降价、特价的情况依然会有，这要看具体项目着急程度。

当然，如果能在这里面碰到紧急推售的、低价推售的，捡漏机会将更有价值。

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