房地產估價師經營與管理專項練習題

　　1.在房地產估價中，如果估價目的不同，則()。(2003年試題)

　　A.估價的依據有可能不同

　　B.估價的方法有可能不同

　　C.估價對象的范圍有可能不同

　　D.不影響估價結果的公正性

　　E.不影響估價報告的用途

　　【答案】ABC

　　2.房地產需要專業估價的理由有( )。(2001年試題)

　　A.房地產具有獨一無二性

　　B.政府部門要求估價

　　C.房地產的價值量較大

　　D.估價人員要求估價

　　【答案】AC

　　【解析】當一種資產同時具有獨一無二和價值量大兩個特性，才真正需要專業估價。這是反復考察的一個內容，2005年又出此題。

　　3.某宗房地產2000年1月15日的價格為900美元、m2，匯率為1美元=8.26元人民幣。該類房地產以美元為基準的價格月均上漲0.3%，則其2000年10月15日的價格為()元人民幣、m2。2000年10月15日的匯率假定為1美元=8.29元人民幣。

　　A.7665

　　B.7262

　　C.7637

　　D.7412

　　答案C

　　4.某宗房地產土地面積300m2，建筑面積250m2，建筑物的外觀及設備均已陳舊過時，有待拆除重建，估價拆遷費用每平方米建筑面積300元，殘值每平方米建筑面積50元，則該宗房地產相對于空地的減價額為( )元。

　　A.62500

　　B.62000

　　C.61000

　　D.61500

　　答案A

　　5.對于單純增加容積率的補地價來說，其補地價的數額理論上可以用下列公式計算：補地價(單價)=[(增加后的容積率-原容積率)/( )]×原容積率下的土地單價。

　　A.建筑面積

　　B.原容積率

　　C.土地總面積

　　D.增加后的容積率

　　答案B

　　6.某宗地面積為5000m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造，推準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價( )萬元。

　　A.1250

　　B.1750

　　C.2050

　　D.2150

　　答案B

　　7.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2。現市場上類似住宅的年租金為600元/m2。若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價值為( )萬元。

　　A.6.19

　　B.6.42

　　C.7.20

　　D.9.58

　　答案A

　　8.一般來說，認知定價法所確定的價格()價值定價法所確定的價格。

　　A.高于

　　B.低于

　　C.等于

　　D.高于等于

　　【答案】A

　　【解析】認知價值定價法是房地產商根據購買者對物業的認知價值來制定價格的一種方法。價值定價法確定的價格即“物美價廉”。

　　9.進度計劃管理通常采用橫道圖和( )

　　A.資金流動計劃圖

　　B.網絡圖

　　C.直方圖

　　D.控制圖

　　【答案】B

　　【解析】進度計劃的制定有兩種方法，一種是應用傳統的水平進度計劃(橫道圖法)，另一種是網絡計劃(網絡圖法)。

　　10.工程成本控制的主要對象是主要費用的( )

　　A.變動費用

　　B.固定費用

　　C.材料費用

　　D.人工費用

　　【答案】A

　　【解析】成本控制的主要對象是主要費用中的變動費用。

　　11.根據各地房地產收益水平，同類型的物業都存在一個適當租金售價比例，一般情況下，住宅的售價大約相當于()的租金。

　　A.50個月

　　B.100個月

　　C.10個月

　　D.10年

　　【答案】B

　　【解析】一般情況下大約為100個月的租金，如果售價過高，那么對出租住宅的需求就會增加。

　　12.需求增長比供給增長快空置率繼續下降，租金增長率上漲，這種狀況發生在房地產市場自然周期的( )

　　A.第一階段

　　B.第二階段

　　C.第三階段

　　D.第四階段

　　【答案】B

　　【解析】第二階段市場供給吃緊，租金會迅速上漲。而第三階段供求已出轉折。

　　13.按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。這是依( )劃分的'。

　　A.房地產交易方式

　　B.房地產交易順序

　　C.購買房地產目的

　　D.房地產類型

　　【答案】A

　　【解析】這是根據交易方式劃分的。

　　14.房地產的( )，這決定了房地產市場是地區性市場

　　A.位置固定性

　　B.各異性

　　C.不可移動性

　　D.適應性

　　【答案】AC

　　【解析】房地產的不可移動性，表明其受地區性需求的依賴程度很大，這決定了房地產市場是地區性市場，位置固定性也叫不可移動性。

　　15.影響房地產市場轉變的主要社會經濟力量包括：

　　A.金融業的發展。

　　B.信息、通訊技術水平的提高。

　　C.生產方式和工作方式。

　　D.自然環境的變化。

　　【答案】ABCD

　　【解析】還包括自然環境的變化和政治制度的變遷兩項。

　　16.政府宏觀調控房地產市場的手段包括

　　A.土地供應計劃

　　B.地價的杠桿作用

　　C.誠信建設

　　D.稅收政策

　　【答案】ABD

　　【解析】宏觀調控房地產市場的手段包括土地供應計劃、價格、稅收政策等。但不包括誠信建設。

　　17.按照《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，房地產交易包括房地產買賣、房地產租賃和房地產抵押。這是依( )劃分的。

　　A.房地產交易方式

　　B.房地產交易順序

　　C.購買房地產目的

　　D.房地產類型

　　標準答案：a

　　解析：這是根據交易方式劃分的。

　　18.下列列關于細分市場和彌隙市場描述正確的是( )

　　A.細分市場通常能夠吸引好幾位競爭對手

　　B.彌隙市場通常能夠吸引好幾位競爭對手

　　C.細分市場只能吸引一個或少數幾個競爭者

　　D.彌隙市場只能吸引一個或少數幾個競爭者

　　【答案】AD

　　【解析】要清楚細分市場與彌隙市場的區別。

　　19.按照消費者對產品兩種屬性的重視程度進行劃分，市場細分會出現( )的模式。

　　A.同質偏好

　　B.同形偏好

　　C.集群偏好

　　D.分散偏好

　　【答案】ACD

　　【解析】三種模式：同質偏好、分散偏好、集群偏好。

　　20.一種產品差別值得開發的前提條件是滿足下列( )

　　A.優越性

　　B.固定性

　　C.可支付性

　　D.獨特性

　　【答案】ACD

　　【解析】還有重要性、盈利性、先發制人、溝通性。

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