房地產估價案例與分析練習題

　　案例1：

　　某建筑物為28層框架剪力墻結構樓房，于2003年建成并投入使用，現對2層進行估價，2層套型設計較為合理，朝向為南，工程質量優，目前保養維護較好，有專業物業管理公司維護和管理，其外墻貼有白色條形磚，客廳臥室內墻面刷白色涂料，頂棚木條飾頂，有防盜門、鋁合金窗、推拉門、門窗包套、管道天然氣設施、室內預留電視電話、空調插孔、小區設有專門的消防系統。該房屋所有權及分攤的國有土地使用權歸乙方所有。現已被司法機關扣押。

　　問題：

　　1、該房屋是否可以使用最高最佳原則進行估價?為什么?

　　2、寫出估價技術路線。

　　參考答案：

　　1、該房屋可以使用最高最佳原則進行估價，因為該房地產是在遵循合法原則的前提下，根據估價對象的情況以維持規劃用途(為公寓)來實施的。

　　2、

　　①市場法技術路線：搜集實例;選取可比實例;建立價格可比基礎進行交易情況修正;進行交易日期修正;進行區域因素修正;進行個別因素修正，求出比準價格。

　　②收益法技術路線：搜集有關資料，估算潛在毛收入，估算有效毛收入;估算運營費用;估算凈收益;選用適當的`報酬率;選用適宜的計算公式求出收益價格。

　　案例2：

　　趙某于2005年6月預購了一幢別墅(總售價為120萬元)，并先后向開發商支付了114萬元。該別墅于2006年6月30日竣工后，趙某付清了剩余的購房款，但對原裝修不滿意，拆除了部分原裝修設施，并重新進行了裝修，花費了40萬元。文章來源：考試.大。2006年9月為籌集資金做生意，趙某欲以該別墅向銀行抵押貸款，并于2006年9月10日委托估價機構進行了估價，此時同類型(指重新裝修前)的別墅的正常市場售價為130萬元，趙某希望評估價值為2006年9月同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用，即170萬元，現估價人員掌握的資料有：

　　1.趙某與開發商于2005年6月簽訂的商品房買賣合同原件;

　　2.趙某的購房發票;

　　3.商品房預售許可證復印件;

　　4.其他有關房地產市場資料。

　　請問：

　　1.上述資料用于抵押估價是否齊全?

　　2.估價人員可否承諾按170萬元進行估價?

　　3.可否按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值?為什么?

　　標準答案：

　　1.上述資料用于抵押估價尚不齊全，比如缺趙某裝修花費成本的證明，拆除裝修部分的成本等。

　　2.房地產估價人員不能承諾按170萬元進行估價，估價機構應按照獨立、客觀、公正的總原則進行估價，不能為了承攬業務而迎合估價委托人的要求，使估價結果畸高或畸低。

　　3.不能按2006年9月的同類型別墅的正常市場售價加上該別墅的重新裝修費用確定評估值。本文來源于考試大網。因為重新裝修會破壞原有裝修，并使原有裝修價值受損，所以重新裝修后的房地產價值并不等于簡單的成本相加，應按別墅裝修后的社會平均成本進行估價才是科學合理的。

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