房地產估價師《案例與分析》考點：房地產轉讓價格評估
掌握基礎知識點是復習的基礎，下面百分網小編幫大家整理了房地產估價師《案例與分析》部分，關于房地產轉讓價格評估的考點，歡迎閱讀參考!
1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房地產轉讓管理規定》以及當地制定的實施細則和其他有關規定。
2、轉讓方式。買賣、贈與和其他方式。包括：①以房地產作價入股、與他人成立企業法人，房地產權屬發生變更的;②一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金，合資、合作開發經營房地產，而使房地產權屬發生變更的;③因企業被收購、兼并或合并，房地產權屬隨之轉移的;④以房地產抵債的;⑤法律、法規規定的其他情形。
3、轉讓評估的特點。
①從估價時點上看，房地產轉讓估價多數是在轉讓前進行，估價時點則在估價作業日期之后。
②從委托人和評估主體上講，委托人既可能是買方或賣方單獨委托，也可能是買賣雙方共同委托，是一種自愿行為。
③從估價目的上看，只是為了了解、掌握房地產交易行情，其目的'只是為了在進行房地產交易時有一個參考價格，帶有一定的咨詢性。估價人員只對估價信息和結論合乎估價技術規范和職業規范負責，而對房地產轉讓定價決策不負直接責任。
4、宜采用的評估方法。宜市場比較法和收益法，可采用成本法，其中待開發房地產的轉讓價格評估應采用假設開發法。
5、以劃撥方式取得的土地使用權轉讓房地產時，應當符合國家法律、法規的規定，其轉讓價格評估應另外給出轉讓價格中所含的土地收益值，并應注意國家對土地收益的處理規定(土地出讓金按規定全額上交財政。相當于土地出讓金和價款和所得收益，已購公有住房產權屬行政機關的，全額上交財政;屬事業單位的，50%上交財政，50%返還事業單位;屬企業的，全額返還企業。)，同時在報告中予以說明。
地產租賃價格評估1、法律依據。《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》以及當地制定的實施細則和其他有關規定。
2、不同用途房屋租賃價格管理規定。
住宅用房地租賃，應當執行國家和房屋所在地城市人民政府規定的租賃政策;租用房屋從事生產、經營活動的，由租賃雙方協商議定租金和其他租賃條款。
3、私房租賃價格管理規定。
房屋租金由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規定的私有房屋租金標準，協商議定;沒有規定標準的，由租賃雙方根據公平合理的原則，參照房屋所在地租金的實際水平協商議定，不得隨意抬高。如私房為住宅用房，其租賃價格的確定應符合政府有關規定標準。
4、轉租。轉租必須經出租人同意，簽訂轉租合同，出租人必須在轉租合同上簽署意見。轉租合同必須按規定備案，轉租合同的終止日期不得超過原租賃合同終止日期，但出租人與轉租雙方協商一致的除外。轉租期間，原租賃合同變更、解除或終止，轉租合同也隨之變更、解除或終止。en.Examw.CoM
5、租賃價格評估特點。
①住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估。
住宅類房屋租賃價格評估為政策性評估，估價人員應嚴格執行有關租賃政策，沒有超越規定調整租金幅度的價格空間。
②租約對租金估價有一定的影響。
租賃房屋已訂立租約時，應對租約中所約定的租金標準的客觀性、合理性進行判斷。如果為合理性契約式房屋租賃價格評估，宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金則采用正常客觀的租金標準;如租約所約定的租金與市場租金標準相差較大(或高或低)，租金明顯存在不合理性，則應重新評估其租金值。租期最長為20年。
③劃撥土地上的營利性房屋租賃價格評估應確定土地收益中的國家部分。
④幾種租金內涵。成本租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產稅)、商品租金(折舊費、維修費、管理費、利息、房產稅、保險費、地租、利潤)、市場租金(商品租金根據供求關系形成)。
6、評估方法。市場比較法、收益法、成本法。
①收益法是在租賃房屋預期收益可預測或可確定的情況下常用的估價方法。其評估的關鍵是年凈收益的計算和資本化率的選定。扣除項目在收益法中已作了說明。注意租金的內涵是什么，代收代繳的水、電費是否在內，在計算收益時要注意租金的價格內涵。
②成本法評估時的成本構成。折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租和利潤。
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