2016房地產估價師考點：不同類型房地產估價

　　居住房地產估價

　　1.居住房地產及其估價的特點：

　　居住房地產主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等，是社會中保有量最大的一類房地產。從估價角度看，居住房地產的特點具有以下四個特點：

　　(1)具有較強相似性和可比性。估價的可比性較強，意味著比較容易找到足夠數量的可比實例，因此市場法是首選方法之一。

　　(2)不同類型的住房內涵差異明顯。在我國城市中，存在著商品房、房改房、集資房、經濟適用住房、廉租房等。從住房保障角度看，分為社會保障住房和非社會保障住房兩類，商品房、房改房、集資房是非社會保障住房，經濟適用住房、廉租房是社會保障住房;從權屬角度看，商品房是完全產權房，房改房、集資房、經濟適用住房是限制產權房(部分產權房)，廉租房的產權屬于政府，使用者只擁有使用權而沒有產權。

　　(3)部分類型住房估價具有特殊性。如房改房中的部分產權房屋可先按完全產權估價，然后按房屋產權人的權屬比例確定其最終市場價值;對承租人而言，對廉租房估算其市場價值或承租****益價值沒有意義。

　　(4)我國現在大力推進城市廉租住房建設，對城市政策性、福利性住房的租金以及經濟適用住房實行政府定價。

　　商業房地產估價

　　1.商業房地產及其估價的特點：

　　商業房地產是指用于商業目的的房地產，如商場、購物中心、商業店鋪、超級市場、批發市場等。單純的餐飲、商務辦公、旅館房地產也屬于商業房地產，它們具有一般商業房地產的共同特點，同時它們還有各自的特點，后面將會單獨介紹;對于綜合餐飲、商務辦公、旅館性質的商業房地產，如星級酒店，則屬于商業房地產中的一種特殊情形。

　　商業房地產及其估價特點：①經營內容多，對不同的經營內容(或者說不同的用途)的各部分房地產要采用不同的報酬率;②出租、轉租經營多，要搞清房地產的產權狀況，對其權益因素進行認真分析;③一般都有裝修，而且裝修檔次較高且較復雜。在進行現場勘察時要弄清原始房屋裝修狀況，對不屬于房屋產權人的裝修價值要進行單獨計算，通常情況下這部分價值不計入房地產總價中;④垂直空間價值衰減性明顯。

　　2.影響商業房地產價格的因素：

　　影響商業房地產價格的主要區位因素有：①所處地段的商業繁華程度，有市級商業中心區，區級商業中心區，小區級商業中心區，此外還有專業的商業市場區;②交通條件，主要考慮顧客的公共交通的通達度和停車方便程度以及經營者進貨和卸貨的交通便利程度;③臨街狀況，要注意考慮有效消費人流的問題;④樓層差異。

　　影響商業房地產價格的主要實物因素有：建筑品質、內部格局、面積、凈高、裝修。

　　值得說明的是，商業房地產價值中的無形價值所占比重越來越大，在估價時要予以充分考慮。

　　商務辦公房地產估價

　　1.商務辦公房地產及其估價的特點：

　　商務辦公房地產，俗稱寫字樓，是用于公司等商務機構辦公的.房地產。寫字樓的市場出現兩種不同的發展方向：一種是傳統的寫字樓，如根據位置優劣、設施設備齊全、裝修檔次、服務水平劃分的甲級、乙級和一般寫字樓;第二種是“SOHO”，即小型的、家庭化辦公場所，在估價時要根據具體情況進行具體分析。

　　2.影響商務辦公房地產價格的因素：

　　影響商務辦公房地產價格的主要區位因素有：①是否位于中央商務區或政府機構附近;②交通條件;③周圍環境;④樓層差異。

　　影響商務辦公房地產價格的主要實物因素有：外觀、內部裝修、設備設施、是否具有智能化辦公條件、能否滿足不同公司的特別要求、物業管理及服務水平。

　　3.商務辦公房地產估價的常用方法：

　　首選市場法和收益法，也可選用成本法，對于有開發或再開發潛力的(如重新裝修改造)商務辦公房地產，還可選用假設開發法。

　　4.商務辦公房地產估價的技術路線及難點處理精析：

　　商務辦公房地產一般是以出租為主的，估價時應注意：①租約問題，在租約內以租約租金作為計算基數，租約外以市場租金作為計算基數;②租金內涵問題;③要考慮租金支付方式，不同的租金支付方式計算出的結果是不同的;④地下車庫租金問題。

　　旅館房地產估價

　　1.旅館房地產及其估價的特點：

　　旅館房地產是指主要以提供住宿為目的的商業房地產。如旅店、度假村、招待所等。

　　旅館房地產估價的特點：①轉讓時一般都是整體轉讓，所以單獨估算旅館大堂等部分房地產的價值是沒有意義的，而且這樣單獨估算的結果必然導致價值的重復計算;②價值體現在接待能力上，在估價中常用房間數表示。

　　2.影響旅館房地產價格的因素：

　　影響旅館房地產價格的主要區位因素：①交通條件;②周圍環境。對于以度假為主要目的的旅館，環境是第一位的，交通條件相比是較為次要的因素了。

　　影響旅館房地產價格的主要實物因素有：設備設施和用具(更新速度很快)。其他非房地產本身影響因素：如經營者的經營管理水平。

　　3.旅館房地產估價的常用方法：

　　收益法、市場法，也可選用成本法，對于有開發或再開發潛力的旅館房地產還可選用假設開發法。

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