農村集體土地調研報告

為認真落實科學發展觀，推進社會主義新農村建設，根據黨的十七屆三中全會精神，進一步加強農村土地管理，抓好節約集約用地，切實保護耕地。經過深入實際調研，現將我旗農村集體土地現狀、存在的問題和下步依法穩步推進農村集體土地流轉情況報告如下：

一、農村集體土地基礎工作開展情況

（一）農村集體土地管理現狀：土地市場是復雜而敏感的要素市場，必須發展和規范并重。公益性與經營性項目用地的界定、土地的確權、規劃的落實、審批的程序、信息服務、市場的規范化建設、流轉收益的合理分配以及農村社會保障機制的健全等諸多問題，都不同程度的影響著農村土地管理制度改革的深入推進。農村集體土地確權、登記、發證工作是農村土地管理工作的基礎。農村集體土地所有權（農村集體土地所有權是指以行政村或村民組為單位的集體所有權）和使用權發證涉及面廣，政策性強，技術要求高，再加上一些歷史原因，致使我旗農村集體土地確權發證未全部完成。

（二）存在的問題：一是農村集體土地所有權不明晰。土地現狀調查匯總的地類、權屬都是以行政村為權屬單位，實際工作中還是沿襲詳查成果以行政村為權屬單位進行管理，但在征地、承包等行為中還是與村民組簽訂協議，這就給我們集體所有權屬管理帶來了很多問題，導致發證進展緩慢、權屬爭議經常發生。二是農村集體土地使用權發證積極性不高。三是第二次土地調查與農村集體土地確權發證尚需銜接。由于目前正在開展的第二次土地調查是采用最新的技術方法和行業標準規范，這就需要今后的農村集體土地確權發證也要按這些規范去操作。如何銜接兩者之間的工作關系，是擺在農村地籍管理工作面前的一大課題。

（三）建議：一是加強領導，提高認識，強化宣傳。農村集體土地確權發證是一項社會工程，要解決好用地和發展經濟的矛盾，各級領導必須提高認識，親自過問，制定切實可行的管理措施。切實做到宣傳在前，使廣大人民群眾知法懂法，自覺遵守土地管理各項法律法律，使農村土地權屬管理法制化，規范化，做到每宗地權屬明晰，都有土地戶籍。二是緊密圍繞黨的十七屆三中全會關于農村工作的大政方針，制定符合農村實際的政策，保證農村集體土地登記發證完全到位。以便旗級土地管理部門有法可依，扭轉目前農村集體土地權屬混亂，登記發證進度緩慢或不重視，有它無它的現象發生。

二、當前我旗農村集體土地流轉基本情況

(一)集體農用地流轉情況

1、我旗農用地流轉有以下特點：一是從流轉范圍來看，具有普遍性。二是從流轉活動的參與過程看，具有自發性。整個土地流轉活動基本上都是出租人和承租人自發進行的，農村土地流轉基本處于自發狀態。三是從流轉方式看，具有隨意性。土地出租戶與承租戶關系的建立主要方式是口頭約定，在參與土地流轉的農戶中，有90%以上的農戶沒有簽訂任何形式的合同。四是從流轉時間看，具有短期性。五是從租金的支付形式來看，主要是以實物支付。六是從出租人與承租人之間的關系來看，以親戚關系和同村村民關系為主。七是租金支付差距不大，多數為每畝年租金100元以內。2、存在的問題：一是土地承包經營權的管理體制、機構不健全；二是沒有建立農村集體農用地流轉市場。農用地流轉管理不完善，缺乏信息平臺，沒有固定操作模式，土地流轉大都是農民自發形成，以致程序不規范，管理不到位，土地糾紛多，制約了承包經營權流轉的速度和規模。 3、集體農用地流轉的作用：一是可以增加有效耕地面積，有利于土地資源優化配置，得到更大的經濟效益、社會效益和生態效益。二是集中規模生產經營，降低農業生產成本。三是加快農村剩余勞動力轉移，讓部分失地農民放心、安心，專心搞第二、三產業，提高農民收入。四是有效遏制土地撂荒現象的發生；五是有利于農業產業結構的調整。

（二）集體建設用地流轉的基本情況

近幾年，隨著國家一系列土地新政的出臺，加大了對土地管理的力度。有限的用地指標都放在城市規劃區范圍內，農宅等非農建設用地因無指標，無法進行正常申報，無法形成防疏結合的管理手段，造成了農村宅基地建設的無序狀態，個別村甚至到了“法不治眾”的地步。 1、農村集體建設用地流轉的基本形式為：出租、轉讓、作價入股等形式。 2、存在的問題：一是農村規劃滯后制約了農村建設的發展，農村集體建設用地出現混亂的狀況在所難免。二是集體建設用地流轉缺乏相應可操作的配套政策。3、集體建設用

地流轉的作用：一是有利于土地資源的優化配置；二是有利于節約集約用地，滿足部分用地戶的需求，有利于耕地保護；三是有利于提高農民生產生活水平。四是有利于發展鄉鎮經濟，通過集體土地流轉取得土地收益，可以補充鄉鎮經濟和公共公益事業建設資金的不足，增強鄉鎮的經濟調控能力，以保證鄉鎮經濟的持續穩定發展。

三、農村集體土地流轉的`意見和建議

1、出臺《集體土地流轉實施細則》。參照國有建設用地出讓、轉讓的相關法律、法規、政策，及早出臺適應新形勢下集體建設用地流轉實施細則，以滿足當前流轉的需求，有利于提高集體建設用地的利用率和產出效率，有利于維護集體土地所有者、使用者的合法權益。2、建立農村集體農用地流轉市場。確認農業部門為集體農用地（主要是承包經營權）流轉的管理部門，完善土地流轉的服務體系。以鄉鎮為主，成立農村集體農用地流轉服務中心，依照《農村土地承包法》等法律、法規，負責農用地流轉的政策研究，業務指導，糾紛仲裁等工作；確認旗國土資源管理部門為集體建設用地流轉的管理部門，主要負責非農建設用地流轉的政策指導和業務辦理。 3、建立土地流轉信息服務平臺。在集體土地流轉有形市場的指導下，為供求雙方提供便捷的信息和中介服務，確保土地流轉的渠道暢通，規范管理。 4、加快農村集體土地的確權發證工作。對1999年新土地管理法實施前存量集體建設用地及時完善手續，對新法實施后新增的集體建設用地，結合土地二次調查和新一輪規劃修編，在符合規劃的前提下，出臺一定政策予以補辦用地手續，為土地流轉打下基礎。對不符合規劃，沒有合法手續的集體建設用地，不得進行流轉，作為土地整理的對象。同時，在新一輪土地規劃修編時，要充分考慮農村集體建設用地的規劃，并建議上級部門及旗政府，拿出小部分用地指標專門配給農村建設。農民報建的合理需求得不到有效滿足，勢必造成新的違法用地現象的發生。 5、堅持“產權明晰、用途管制、節約集約、嚴格規范”四項原則，充分尊重農民意愿的前提下，穩步推進集體土地流轉。

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