2017房地產估價師《理論與方法》基礎題及答案

　　2017年房地產估價師考試時間為10月14、15日，基礎知識很重要，大家不要忽略了它。為了幫助大家鞏固基礎，下面應屆畢業生考試網小編特意為大家整理了2017房地產估價師《理論與方法》基礎試題，歡迎學習參考。

　　1、決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區房地產的供求狀況，這是因為(　)。

　　A.房地產的不可移動性

　　B.中國經濟地區差異明顯

　　C.不同地區人們的消費習慣不同

　　D.地區間的政府管制(環球網校房地產估價師頻道為您整理)

　　2、在國有建設用地使用權掛牌出讓中，為競買人確定報價提供參考依據的估價，一般是評估(　)。

　　A.掛牌底價

　　B.正常市場價格

　　C.競買人可承受的最高價

　　D.最可能的成交價

　　3、在為房地產投保火災險服務的估價中，理論上評估的應是(　)。(2011年真題)

　　A.建筑物重置成本和土地使用權重新取得成本

　　B.建筑物重置成本和重建期間的經濟損失

　　C.建筑安裝工程造價和重建期間的經濟損失

　　D.建筑物重置成本、土地使用權重新取得成本和重建期間的經濟損失

　　4、一套建筑面積為100┫，單價為3000元/┫、總價為30萬元的住房，在買賣中約定付款方式為從成交日期分三期支付，第一起與成交日期支付10萬元，第二期于第一年年中一次性支付10萬元，第三期于第一年年末一次性支付10萬元，則此房地產的實際單價為(　)元/┫。(年折現率為5%)

　　A.3000

　　B.2850

　　C.2857

　　D.2928

　　5、一套總價60萬元的住房，在實際交易中的付款方式可能有下列幾種情況：(1)要求在成交日期一次性付清;(2)如果在成交日期一次性付清，則給予 5%的折扣;(3)首付款20萬元，余款以抵押貸款方式支付，貸款期限15年，按月等額償還貸款;(4)約定自成交日期起一年內一次性付清; (5)自成交日期起分期支付，首期支付20萬元，余款在一年內分兩期支付，每隔半年支付20萬元。上述情況中，存在名義價格和實際價格的差異是(　)。

　　A.第(1)、(3)種情況

　　B.第(3)、(4)、(5)種情況

　　C.第(2)、(4)種情況

　　D.第(2)、(4)、(5)種情況

　　6、成交價格圍繞著(　)而上下波動。

　　A.市場價格

　　B.理論價格

　　C.清算價格

　　D.原始價格

　　7、在房地產價格中，市場價格是(　)。

　　A.穩定均衡價格

　　B.不穩定均衡價格

　　C.長期均衡價格

　　D.短期均衡價格

　　8、市場法求得的價值趨向(　)。

　　A.成交價格

　　B.市場價格

　　C.理論價格

　　D.評估價格

　　9、甲乙兩宗土地，甲單價為900元/┫，乙單價為600元/┫，其他條件完全相同，如果甲地的容積率為6，乙地的容積率為3，則作為一個理性的房地產開發商會選擇購買(　)。

　　A.甲

　　B.乙

　　C.甲、乙一樣

　　D.無法判斷(環球網校房地產估價師頻道為您整理)

　　10、基準地價是城市中均質區域內的土地(　)。

　　A.最低價格

　　B.最高價格

　　C.平均價格

　　D.成交價格

　　參考答案：

　　1、【正確答案】：A

　　【答案解析】：與其他可移動的商品不同，房地產由于不可移動及變更用途困難，決定某一房地產價格水平高低的供求狀況，主要是本地區同類房地產的供求狀況。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)

　　【該題針對“房地產供求與價格”知識點進行考核】

　　【答疑編號10218990】

　　2、【正確答案】：C

　　【答案解析】：因為是為競買人確定報價提供參考依據，所以評估的是競買人可承受的最高價;而如果是政府部門委托估價，則可能是掛牌底價。

　　3、【正確答案】：B

　　【答案解析】：火災不能損害土地使用權，為房地產投保火災險服務的估價中，涉及土地使用權價值的選項都不是正確選項。排除AD;焚毀的建筑物，應該按照其重置成本，才能確定其實際損失。建筑安裝工程造價，是全新狀態下的建筑物價值。

　　4、【正確答案】：D

　　【答案解析】：實際總價為10+10/(1+5%)0.5+10/(1+5%)=29.28萬元。

　　5、【正確答案】：D

　　【答案解析】：1名義價格實際價格絕對相同，3由于貸款需要支付利息，名義價格和實際價格也是一致的，所以AB可以排除。5肯定存在名義價格和實際價格的差異，所以正確選項是D。

　　6、【正確答案】：A

　　【答案解析】：一般來說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動。

　　7、【正確答案】：D

　　【答案解析】：市場價格是短期均衡價格

　　8、【正確答案】：B

　　【答案解析】：市場法測算出的價值趨向于市場價格。

　　9、【正確答案】：A

　　【答案解析】：開發商主要會比較甲乙的樓面地價，甲的樓面地價=900÷6=150(元/┫)，乙的樓面地價=600÷3=200(元/┫)，甲<乙，所以開發商會選甲地。(環球網校房地產估價師頻道為您整理)

　　10、【正確答案】：C

　　【答案解析】：基準地價是指在某個城鎮的一定區域范圍內，對現狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業、居住、工業等用途，分別評估確定的一定使用期限的建設用地使用權在某一時點的平均價格。

　　多項選擇題：

　　1、形成房地產有效需求必須具備的條件有(　)。

　　A.消費者有購買房地產的意愿

　　B.城市經濟高速發展

　　C.人口急劇增長

　　D.消費者能夠承受并支付得起房地產價格

　　E.房地產供給大于房地產需求

　　2、房地產價格的特征主要包括(　)。

　　A.房地產價格受建筑技術的影響很大

　　B.房地產價格容易受交易者的個別情況影響

　　C.房地產價格形成的時間通常較長

　　D.房地產價格實質上是房地產權益的價格

　　E.房地產價格既有買賣價格，也有租賃價格

　　3、下列不存在替代關系的有(　)。

　　A.普通住宅與娛樂房地產之間

　　B.經濟適用房與普通商品住宅之間

　　C.經濟適用房與高檔別墅之間

　　D.普通住宅與商業用房之間

　　E.賓館與寫字樓之間

　　4、決定房地產供給量的因素有(　)。

　　A.該種房地產的價格水平

　　B.該種房地產的.開發成本

　　C.該種房地產的開發技術水平

　　D.房地產開發商對未來的預期

　　E.相關物品的價格水平

　　5、理論上房地產的供求狀況可分為的類型是(　)。

　　A.全國房地產總的供求狀況

　　B.本地區房地產總的供求狀況

　　C.全國同類房地產的供求狀況

　　D.本地區同類房地產的供求狀況

　　E.房地產的短缺或者充足供求狀況

　　參考答案：

　　1、

　　【正確答案】：AD

　　【答案解析】：有效需求=意愿+支付能力。

　　2、

　　【正確答案】：BCDE

　　【答案解析】：

　　3、

　　【正確答案】：ACD

　　【答案解析】：某種房地產的替代品，是指能夠滿足相同或相似的需要、可替代它的其他房地產，如經濟適用住房與普通商品住宅之間、二手房與新建商品房之間、賓館與寫字樓之間存在著一定的替代關系。

　　4、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：某種房地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素有：①該種房地產的價格水平;②該種房地產的開發成本;③該種房地產的開發技術水平;④房地產開發企業和擁有者對未來的預期。

　　5、

　　【正確答案】：ABCD

　　【答案解析】：①全國房地產總的供求狀況;②本地區房地產總的供求狀況;③全國同類房地產的供求狀況;④本地區同類房地產的供求狀況。

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