農村住宅調研報告
在當下社會，需要使用報告的情況越來越多，不同的報告內容同樣也是不同的。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發？以下是小編幫大家整理的農村住宅調研報告（精選11篇），希望能夠幫助到大家。
農村住宅調研報告1一、現狀與問題
調查發現遵化鄉村，有在原宅基地上擴建的；有在承包土地上新建的；有將承包地換給他人建房的；有給已出嫁女兒建房的；有給戶口已遷到城鎮就業者建房的；有在本村購房的居住。造成目前農村宅基地現狀，原因是多方面的，既有政策制度上的，也有工作方法上的。從現狀看主要有以下幾種：
（一）大宅院現象。農宅逐步擴大，占地面積已是批準使用面積的2—3倍，并有難以控制的態勢，尤其是遠離市區的劉備寨、平安城等鄉鎮農村，戶均占地0.6畝左右，高的近0.9畝。據了解，xx市出臺了“超出農宅批準面積部分抵頂承包地或口糧地”的減負政策。從此，承包地和口糧地逐步的進入了宅院，宅院從最初的3分變成了現在的6—9分。部分居村邊的農戶干脆把所有的口糧地全部圈入院內，是方便了群眾生產生活，減輕了農民負擔，但大面積的耕地被占，超批準面積建住宅等違法占地行為逐步的合法化，形成了難以控制的圈占風，給土地管理工作帶來了無窮無盡的后患和惡果。
（二）未經批準建住宅、未批先建、批一建二、超批準面積等違法建住宅問題嚴重。部分由于指標問題未批先建；部分由于建房戶與村委會關系緊張，不予通過和上報，最后未批先建；部分仰仗與上級政府、村委會等關系超批準面積建住宅，甚至批一建二，尤其是村兩委換屆選舉期間，部分想當村主任、村書記的人，以宅基地許愿、承諾，私批私放宅基地，造成大量違法建住宅現象。
（三）無規劃建住宅現象。走進村鎮不是整齊劃一的新村，而是與文明生態相勃的無規劃農雜大院。鄉鎮村規劃嚴重滯后，部分村是前20年的規劃，相當村沒有規劃。建住宅只需建房戶自己選址，自行放線建設，那里有地、那里好就在那里。農村宅基地管理弱化，相關部門職責不清，村兩委失職或亂放，是造成私搭亂建農房現象嚴重、宅基地混亂的又一個重要原因。
（四）建住宅安置問題嚴重。聯產承包責任制實行后，為鼓勵農民加強農田經營管理，國家推出經營使用權30年不變政策。決大多數村當時將全部土地按現有人口予以了分包（沒有預留地），并簽定了30年不變的經營合同。雖著村民生老病死、遷出遷入，二十余年后農村人口變化發生了根本性變化，過去十余口的家庭現存５人左右，原來的三口之家現已子孫滿堂。按照宅基地審批條件，宅基地是雖批了，但無處安置建房已是司空見慣。合適的地方是別人的承包地，被圈入了他人宅院。據手持批文無地建房群眾反映：“兌換地塊太難了，遠處村外1畝也換不出村邊的２分地，甚至要花大價錢去買，每處高達6—9萬元。去自己的承包地吧，離村太遠，聽說還違反土地利用總體規劃和村鎮建設規劃，我們真是走投無路了，批了2年了就是沒地方，找了政府幾次了，至今也沒有解決”。
（五）宅基地糾紛案件頻發。有歷史的、有現實的；有客觀的、有主觀的；有積怨斗氣的、有胡攪蠻纏的……但是，其主要表現有侵犯權益、界址不清、遺產歸屬、私自買賣、擅自批劃和實施舊村調整改造規劃不徹底、不公正等六大類，尤其是隨著社會主義新農村建設的深入開展，農村各項基礎設施建設步伐的加快，以土地整理為目的的舊村改造、居民點搬遷等相繼實施，社會對土地的需求日益增多，由此也引發了土地權屬爭議的明顯上升，尤其是農村宅基地糾紛表現更為突出。
二、思考和建議
1、加大法制宣傳和教育力度。各級政府和有關部門要運用多種形式對農村居民加強村鎮規劃的宣傳，教育農民必須服從規劃，自覺遵紀守法，依法保護自身權益。
2、加速文明生態村建設。進一步落實農村小城鎮規劃，嚴格按規劃實施村鎮建設。國土、規劃等職能部門應加強對農村宅基地的審批和規劃管理。進一步加大鄉鎮國土所對村鎮宅基地的管理，在強化規劃管理的同時，建立農村人口居住地管理網絡，理順人戶分離關系，防止有人多處批地，多頭建房，堅決剎住違規占地建房之風。擅自在承包地上建房，改變土地用途的，必須依法收回承包權。堅持規劃先行，著力推進農村環境整治、舊村改造、新村建設。
3、取消“超出農宅批準面積部分抵頂承包地或口糧地”減負土政策，建立土地有償使用制度。對超出農宅批準面積部分的土地的實行有償使用，并適當提高使用價款，徹底遏止宅基地圈占風，從根本上控制大宅院現象。
4、加大對違法建住宅、非法批準建住宅行為的打擊力度。嚴肅查處鄉鎮、村兩委干部利用宅基地賄選行為，一經發現，嚴肅處理，提請組織部門取消其參選資格，并追究其行賄責任；同時，進一步加大對未批先建、超批準面積、批一建二等違法建住宅尤其是未經批準和批一建二建住宅行為的打擊力度，該移交移交、該拆除的堅決拆除，徹底打消其僥幸、觀望心里，遏制違法建住宅。
4、加強調研，總結經驗，完善相關政策。建議市委、市政府組織相關部門進行一次農村農宅管理課題工作調研，深入農村，從土地承包、農村人口、宅基用地審批與安置、生活保障、農村集體經濟發展等方面解剖分析，科學的制定新農村建設五年、十年建設規劃，完善、調整相關惠民減負政策制度，推動工作開展，保持農村穩定，促進城鄉經濟社會發展。
4、加強對農村宅基地糾紛調解的方法與技巧的研究。要掌握馬列主義的立場、觀點和解決糾紛的必備業務知識，更要講究恰當的調解方法與技巧。要在日常工作中刻苦實踐，勇于探索，不斷創新，總結出更多、更有效的方法，扎實做好新時期農村宅基地糾紛的調解工作。
農村住宅調研報告2倪牌坊村位于丁嘴鎮西南部，東與本鎮岔河村交界，南臨陸塘河，西與大興鎮交界，北與大興鎮高圩村交界，位置優越，交通便捷。全村區域面積2.1平方公里，轄6個自然村，11個村民小組，567個家庭住戶，總人口2069人。
通過逐戶走訪排查的形式排查，長期居住有343戶，占60.49%（其中長期居住的房屋中18.07%為1—2人居住）；短暫居住有38戶，占6.7%；長期無人居住186戶，占32.81%。上述數據反映，農村房屋閑置現象十分嚴重，有將近五分之二的房屋半年及以上時間無人居住管理，房屋利用率呈現較低水平。另一方面，占78.72%村民表示所居住的農村環境有待改進，主要體現在住房條件、農村飲用水和交通方面。
在調查中發現二組共有98戶人家，其中僅有57戶有人長期居住，占58%，有將近一半房屋長期無人居住或不定期短暫居住。倪大爺就是其中之一，今年82歲，自己有兩個兒子都在城里買了房子，老伴前不久剛剛過世，平常到兩個兒子家輪流居住。由于家里還有一畝多土地，趕上農忙時會回來收割，平常回來的很少。由于長期無人居住，倪大爺家的房子周圍雜草叢生，屋前的房檐上的瓦被貓趴得已開始漏雨，墻角處清晰可見半米長的裂口。從這一點可以看出來，大部分無人居住的原因，不是出去務工沒有時間回來，就是孩子在城里有房子，與孩子一起居住。
通過對長期無人居住或不定期短暫居住的房屋所有者的了解，大部分村民希望有關部門能優化當地資源配置，把閑置房屋的土地進行流轉。發展地方特色產業，吸引更多本村勞動力，提高村民經濟收入，從而促進農村經濟發展形式的轉變，實現城鄉一體化發展。”
就如何解決上述問題提出如下意見或建議：
一、改造農村閑置房，開辟公共文化服務場所。建議加大對閑置房改造的資金投入，結合新農村建設，對閑置房進行重新規劃，重新改造，合理利用。充分利用閑置房，大力興辦農村公共文化事業，建立老年活動中心、養老中心、村圖書室等，為農民提升農村精神文化水平提供配套設施，從而活躍農村群眾文化生活。
二、創新流轉制度，解決貧困戶住房問題。宅基地上的房屋是宅基地使用權人投資建造，是宅基地使用權人的私有財產。農房如果長期閑置無人維護，會逐漸破爛，但要賣掉并不容易。與此同時，部分貧困農民又無力建新房，存在住房不安全問題。因此，不妨花較少投資幫助貧困戶解決燃眉之急，也可通過補助少量資金鼓勵危房改造對象購買安全流轉房，這既解決了貧困戶的住房問題，改善生活生產條件，又盤活了農村閑置房，更節約了農村新建房占用耕地，使農村富裕戶的閑置資產得到充分利用，充分發揮效益。
三、以經營理念盤活閑置房。企業用地難是目前招商引資工作中的瓶頸之一，可以將農村閑置房屋改造成生產加工車間，引導企業將生產車間搬到農村。這樣既可緩解用地難題，又盤活了農村閑置資源、增加集體和村民收入，還解決了企業用工難和農民就業難的問題，實現了多方共贏。
四、發展特色旅游經濟。近年來，農業旅游蓬勃興起，農村的各種要素被盤活，其中包括農民的閑置房屋。隨著城市化進程的快速推進，生活在鋼筋水泥叢中的都市人更加向往田園牧歌式的生活。一些有識之士抓住都市人的這一心理需求，積極開發農村豐富的資源，利用農村閑置房屋租金成本較低、人力成本相對便宜等優勢，把農民的閑置房租賃下來后改造成為鄉村酒店，并發展特色種養殖業，做鄉村觀光農業，取得了可觀的經濟效益。
農村住宅調研報告3科學推進農村住房建設是我省統籌城鄉發展、提升農民生活品質，推進城市化進程的重要抓手。近年來，鎮海區按照城鄉一體化和集約節約利用土地的要求，加快推進農村住房集中建設，取得了一定成效，具有借鑒意義。
一、鎮海區農村住房集中建設的主要做法
根據寧波、市政府《關于積極穩妥地推進農村住房制度改革試點的實施意見》（甬政辦發（20xx）107號）和《關于推進農村住房制度改革和住房集中改建的意見》（甬黨（20xx）7號），鎮海區制定出臺了《鎮海區農村新型居住區建設暫行辦法》、《關于加快農村住房集中建設的實施意見》等配套政策，先后編制實施二輪《鎮海區域村莊布局規劃》方案，將區域村莊布局結構確定為“20xx”形態，即在生態帶內保留改造20個村民集居點，在城市規劃建設用地及備用地上建設16個集中居住區。同時結合土地利用總體規劃修編，深化和完善原有村莊建設性詳規，做到“二規合一”，使規劃落地。目前16個集中居住區，已有13個居住區完成建設規劃編制，20個村民集居點中，清水湖等10個集居點已完成建設性規劃編制。“20xx”工程全部完成后，可節約土地400公頃。
根據不同村的具體情況和特點，鎮海區在實踐中摸索了幾種不同建設模式。
1、整體拆建。對于城中村、園中村、城郊村和規劃撤并拆遷村，主要實施拆舊建新，建設多層或高層住宅，實施社區化管理。如調研組實地考察的蛟川街道“銀鳳曉月”安置區，該項目是為適應舟山連島大橋、寧波繞城高速公路等重點工程建設和城市化加快推進的需要建設的，按照城市社區標準規劃，總投資10億元、建筑面積30萬㎡，安置15個自然村1070余戶拆遷戶和住房困難戶，可節約用地122.66畝。
2、集中改建。針對居住比較分散、宅基地占地面積偏大、整理和開發具有一定潛力的規劃保留村，主要是拆并整合空殼自然村、小型自然村，按照農村社區標準進行集中改建，鼓勵建設多層住宅，因地制宜建設多戶聯排，嚴格控制單家獨院，逐步實現人口集聚。如正在建設中的清水湖村民集居點，將村莊改造與宅基地整理相結合，探索成本價購新拆舊，實行集體土地住宅就地集中安置，把13個自然村逐步拆并整合為一個中心村，可節約土地100畝。
3、特色創建。針對一些具有歷史文化內涵的村莊，注重傳承歷史文脈，挖掘和開發鄉村自然和人文特色，巧借田園風光，塑造山水美景，建設具有地域文化特征和個性風格的特色鄉村。如澥浦鎮十七房村按照鄭氏十七房景區開發建設需要，注重保護文化遺存和生態環境，實施既有多戶聯排、又有多層住宅的集居區建設，較好地解決了鄭氏十七房建設拆遷戶和住房困難戶的住房安置和村莊遷建等問題。
二、農村住房集中建設的主要成效
調研發現，通過四年多的農村集中居住區（點）建設，鎮海區新農村建設和城鄉一體化工作取得了明顯的成效。
1、農村環境面貌和農民居住條件有較大改善，群眾建房難和居住環境差等問題得到初步解決。
2、土地節約集約利用成效顯現。全區農村集中居住區人均用地控制在50—60平方米，村民集居點人均用地控制在90—110平方米，“20xx”工程全部建成后，較好解決了農村宅基地粗放式利用和農民居住點布局分散、規模較小的問題。
3、公共服務條件提升。農村集中居住區一次規劃，分期實施，建設標準參照城市居住小區標準，同時統籌考慮公共服務和社區管理工作，推進“一站式”基本公共服務，使農民過上“城里人”生活，農村新社區文明程度整體提高。
4、農民財產性收入大幅增長。農民拆建安置后，一套集體土地性質的舊房，可置換2—3套有完全產權的等面積新房，可增加財產100—200萬元，使農戶得到了實惠。
三、鎮海區農村住房建設可供借鑒的經驗
在全省各地農村住房建設推進中，不約而同碰到土地、資金等各類問題：
一是土地、資金等要素制約。20xx年是新一輪土地利用規劃實施的第一年，用地供需矛盾突出，直接影響農村住房建設用地保障。同時，受國家宏觀經濟政策調控影響，融資難度不斷加大。
二是總體推進不平衡。區位條件好、項目帶動型的集中居住區，推進較快；地域偏遠、自籌平衡的項目，受資金影響推進積極性不高。
三是征地拆遷難度不斷增大。部分區塊無法實現“清零”目標，延緩了項目建設進度。針對工作中遇到的矛盾和問題，鎮海區在解決“誰來建”、“地哪來”、“錢哪來”等方面的做法，具有操作性、可借鑒性。
1、要解決“誰來建”問題，需做到多方聯動建設。
鎮海區在農村集中居住區（點）建設中，推進速度較快，主要得益于建立了鎮（街道）、村和社會等多方力量共同推進的開發建設體制。
一是以鎮（街道）為主體實施開發建設。由各鎮（街道）成立協調小組，負責本區域內農村集中居住區（點）建設，并成立農房集中建設投資公司，負責項目籌資、建設和管理。如九龍湖鎮成立了投資開發公司，負責“九龍新天地”集中居住區項目開發建設，總投資7.47億元，用地面積16.05萬㎡，建筑面積29.38萬㎡，兩年內拆除勤山、河山、鴻岙橋3個自然村，拆遷安置農戶877戶，整理盤活宅基地239畝。
二是以行政村為主體實施開發建設。需經區農村新型居住區建設指導協調小組辦公室批準，如駱駝街道清水湖村集中居住點建設就采用這樣模式。
三是以社會力量為主體實施開發建設。吸引區內一些實力資金雄厚的企業參與農村集中居住區（點）建設，如莊市街道吸引鎮海新城開發建設投資公司，開發建設建筑面積為36萬㎡、總房數為2600套的錦繡曙光集中居住區，主要用于安置莊市區域內的農房集中改建拆遷戶和新城各開發區塊的拆遷戶。
2、要解決“地哪來”問題，需集約利用土地，拓展建設空間。
為切實保障農村集中居住區（點）建設用地的落地，鎮海區通過多種方式落實農房集中建設所需土地，不斷提高土地利用率。
一是通過規劃整合獲得土地。在區域村莊布局規劃調整和土地利用總體規劃修編中，對集中居住區和村民集居點周邊的零星土地進行合理歸并和整合，為農房集中建設增加用地空間。
二是通過土地改性生成土地。根據城市化發展的需要，適時通過變更部分產業用地的土地利用性質，由工業用地調整為農村集中居住區用地，為農房集中建設用地拓展了空間。
三是通過政策傾斜優先供地。對農房集中建設項目用地，在土地用地指標分配中優先予以保障。
3、要解決“錢哪來”問題，需堅持多方投入，創新籌資模式。
在農村集中居住區（點）建設中，需采取多種渠道，解決開發建設資金的來源問題。鎮海區除通過銀行融資渠道，還創造性地通過BT代建，解決融資問題。“BT”代建，即由企業全額投資建設，政府在未來幾年內分期分批回購，并支付一定額度的利息。鎮海區通過BT融資的農房“兩改”資金已達12億元，蛟川街道的古塘麗景、銀鳳曉月、豐頤家園3個農民集中居住區全采用這種模式，全部建成后可安置農戶4000多戶、10000多人。
農村住房建設的目的是形成城鄉經濟一體化發展新格局，住房建設后，各級政府還需重視農村社區建設、推進公共服務均等化和農民集居后續問題的研究，切實提高農民生活水平。
農村住宅調研報告4堅決把學習實踐活動作為重大的政治任務、重要的發展機遇和強大的工作動力，全鄉上下以認真負責的態度、改革創新的精神、求真務實的作風，迅速行動、周密部署、突出特色，掀起了學習實踐活動高潮。
按照中央統一部署，從20xx年9月起，用一年半左右的時間，在全黨分三批開展深入學習實踐科學發展觀活動。這是中央深謀遠慮、審時度勢作出的重大戰略決策。xx鄉作為第三批學習實踐活動單位，堅決把學習實踐活動作為重大的政治任務、重要的發展機遇和強大的工作動力，全鄉上下以認真負責的態度、改革創新的精神、求真務實的作風，迅速行動、周密部署、突出特色，掀起了學習實踐活動高潮。
隨著土地用途管制制度及農用地轉用制度的嚴格執行，各地宅基地管理法規制度的不斷建立和完善，節約用地意識和耕地保護意識的不斷提高，各地嚴格宅基地審批管理，積極探索、充分挖掘現有村莊用地潛力，充分利用閑置宅基地和空閑地，進行舊村改造，積極推進新農村建設。但是，農村宅基地仍存在一些問題，現將新形勢下農村宅基地的調查報告匯報如下：
一、農村宅基地現狀及存在問題
農村宅基地是從村集體所有的土地中采用無償、無使用年限的方法劃撥給村民使用，村民對宅基地中能自用，不能進入土地市場進行公開轉讓，也不能用于抵押或出租。但是，隨著經濟的高速發展，土地成為一種稀缺資源，尤其是大量工業的發展，促使農村的宅基地悄然成為高額利潤的商品，進而使現行的農村宅基地治理制度引發許多問題。
1、農村宅基地管理難度大。關于農民宅基地管理的法律法規數量少，且效力層次低，宅基地管理在很大程度上依靠規范性文件和地方政策調整。目前我國還沒有一部專門調整農村房屋和土地方面的法律法規。近年來，一些地方雖然制定了相關的宅基地管理辦法，但由于各地宅基地管理政策內容上的不統一，且有的地方管理辦法不夠規范，加上各地管理力度上的.差異，宅基地管理效果差異很大。20xx年11月國土資源部雖出臺了《關于加強農村宅基地管理的意見》，但以部門意見的形式出臺，法律效力低。與立法較為完備的城市房地產管理相比，農村宅基地管理的法律法規不健全，有關宅基地流轉及登記發證方面的規定滯后，缺乏可操作性，致使土地管理部門的管理難以到位，管理難度較大。
2、農村住宅建設用地規模難以控制。從全國農村宅基地利用情況看，大部分地方宅基地只有在土地利用總體規劃上確定的數字規劃，沒有落實到具體村莊和地塊的點和面上，村莊布局規劃和控制性詳細規劃普遍缺乏，而且部門規劃也早已過了規劃期，規劃建設未能合理確定農村居民點的數量、布局和用地規模及調整范圍，導致農村住宅建設用地規模在一定程度上的混亂。
3、村規劃建設如同虛設。雖然有些地方有村建設規劃，但由于涉及農村宅基地置換、轉讓的問題，在劃分宅基地后，不能統一規劃、統一建設，不能形成“鄉風文明、村容整潔”的社會主義新農村。另外，由于各村貧富不均，在宅基地上的建筑物參差不齊，使得村建設規劃難以落實。
4、宅基地所有權不明確。在九十年代初期，宅基地的治理不規范，可以隨意買賣、劃撥以及轉讓，所以，一家有2處宅基地樓房是非常常見的。另外，農村的宅基地實行的是終身繼續制，自己分戶獲得宅基地后，老的宅基地仍可使用，導致宅基地使用混亂，所有權不明確。
二、改善農村宅基地治理的建議
1、要完善宅基地相關立法
宅基地相關立法不健全、規定不統一。針對這一問題，完善立法、增強地方性規章可操作性，可根據村民申請時家庭人口數劃定面積；明確規定宅基地占用耕地的相關審批手續；完善宅基地權益受損的司法救濟途徑；完善征地補償標準的規定，切實保障被占地農民的利益。完善宅基地立法，是保護國土資源的需要，更是維護廣大農民切身利益，提高農民物質文化生活水平的保障。
2、編制科學合理的村鎮建設規劃
加強農村宅基地建設規劃，節約用地，保護耕地，應科學合理的編制村鎮建設規劃。村鎮建設規劃應區分具體的經濟發展狀況及人口密集程度來制訂，人口密度較大且經濟發展水平較高的地區，應適應城鎮化建設需要，堅持集約化、合理用地原則。舊宅應及時拆除，進行復墾，恢復置換為耕地，最大化的利用土地。嚴格控制宅基地規模，分批分次治理宅基地混亂現狀，有計劃地逐步改善農村村民生活環境和村容村貌的整潔。
3、加強宅基地相關知識及法律法規的宣傳
不少村民提出建議，加大宅基地相關知識及法律法規的宣傳。在現有社會條件下，廣大農村地區仍不具備日日讀報，天天上網的條件，他們既沒有充足的時間，也沒有多余的金錢。因此，行政機關理應為村民了解相關法律法規及政策提供便利，具體到一定宣傳的方式，村村設宣傳欄，定時張貼相關法律法規及政府規章，定期更新，成立法律宣傳隊，流動下村宣傳。采取靈活的形式，可發放宣傳資料；播放相關多媒體資料；村委還可利用廣播、標語、簡報等形式開展宣傳；利用農閑時間，組織培訓班，以立體、形象、豐富多彩的形式來開展普法宣傳。
4、基層國土治理部門要依法履職、加強治理
基層國土治理部門應明確職權、加強治理、認真履職，監督和治理村民的宅基地使用情況。首先，審批程序應簡化、完善，增加審批條件的透明的，提高工作效率，方便村民申請；明確收費項目及收費標準。其次，推進村務公開，使國土部門的宅基地治理工作置于村民及社會的監督之下，督促其嚴格依法辦事、公正治理，合理、平等地分配宅基地；及時處理閑置宅基地，限制宅基地使用權，控制宅基地用地規模。再次，國土部門應提高工作人員素質，講究工作方法，樹立便民意識、服務意識及廉潔性，嚴格按批準面積實地丈量，定期深入農村核查宅基地使用情況、完善登記制度，引導村民更好地利用宅基地。最后，加強對基層工作人員的監督，建立相應的獎懲機制，嚴厲處罰知法違法的工作人員，引導其依法辦事、執法為民；同時在治理中吸納一般群眾的參與及監督，定期聽取反饋意見，了解新情況新問題，不斷改進宅基地治理水平。
農村住宅調研報告5根據政治理論課程的要求，我利用國慶假期，選擇自己的家鄉，開展了以“農村住房建設”為主題的社會實踐調查活動。
首先，簡要介紹一下家鄉的基本情況。我的家鄉位于xx。根據黨組織提出的要按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的要求，扎實推進社會主義新農村建設。
1，家鄉的整體面貌有了較大地改善，但在建設新農村的過程中也存在著很多問題。房屋是村民居住和進行日常活動的基本場所，有了錢，首先要蓋房，是中國農民的傳統。住房在中國農民的心中有著較重的地位，因而在新農村建設中，正確地解決住房建設問題是重中之重。
農村住房建設中的問題：
一、村莊布局相對散亂，舊村面貌有待改善。目前，農村住宅由于分散建設，沒有形成一個整體的村莊形象。村莊四周新房林立，村內破破爛爛，布局散亂，形成了“空心村”。舊村、空心村布局混亂，道路不暢，配套缺乏，衛生較差，與新農村建設極不相稱。新農村建設面臨著“年年建新房，年年不見新農村”的尷尬局面。
二、農民正常建房需求量大，建房用地得不到保證。近年來為加快城鄉一體化建設，對農村私人建房用地從嚴審批，而相應配套政策卻未及時跟上，導致一些符合建房條件的住房困難戶無法申請宅基地建房。而這些農戶當中許多又屬于無實力到集鎮和城區購房，迫于無奈在本來應該拆除整理復耕的舊村莊內，再次進行翻建加層，甚至未批先建，給村莊建設和宅基地整理復耕工作帶來極大的被動。
三、違章建筑勢頭難控，“一戶兩宅”情況普遍。近年來，雖然政府相關部門加大了農村宅基地和農村建房的管理力度，但農民建房違法用地和違法建設現象仍十分突出。部分農民違章搭建、擴建、翻建房屋，企盼在今后舊村改造、征地拆遷中得到更多的補償，從而使得違章建筑越來越多。同時，農村建新不拆舊的情況十分普遍，部分農民建了新房不拆舊房。
四、農村建房用地困難，新農村配套設施跟不上。在新農村規劃點集中建造村民住宅，必然涉及農戶之間宅基地調劑問題。由于群眾“戀土”心態較為嚴重，村民補償要求高等因素的存在，使得村民之間難以達成調劑共識，導致土地征用、調劑難以實施，農民建房無法供地，無形中加大了村民建房的難度。部分村民借土地征用之機，對拆遷安置提出過分要求，不給滿足就不讓征地，阻礙建設，也是導致農村建房用地困難的一個重要原因。新農村的建設需要大量資金做好路、排、水、電等農村基礎設施和公共服務設施，建房后基礎設施配套不及時，提供配套后相應設施不完善或檔次不高，這也一定程度上影響到農民進入新農村生活的意愿。
根據調查成果，結合老師的指導，我認為，農村住房建設作為加快新型城市化的重要載體，多層次推進農村住房集聚建設和農村人口集中居住的同時，應不斷完善相關體系、機制。
特別是要加快完成以下五方面的工作：
一是鼓勵村莊整理，優化資源利用。加快改造步伐，允許以房屋置換土地，獲取建房指標，加大宅基地整理力度，盤活閑置建設用地。土地整理后增加的農用地要全部用于農民建房，把節約出來的土地收益主要用于農民社保和小區配套、物業管理資金以及發展壯大村集體經濟。
二是科學合理分配建房指標，加大幫扶力度。年度用地指標分配，優先考慮并保證一定比例的指標用于農民住宅建設，切實解決農民住宅建設難。對無力建房的困難戶、危房戶，可通過村集體統一調劑農戶新建住宅后閑置的部分舊房，安置一批無力建房的無房戶、危房戶，確保其居住安全。
三是統籌協調，突破農民住宅建設的規劃制約。要在現有村莊規劃的基礎上，進一步優化村莊規劃點布局。堅持長期性原則，為農村住房改造建設和其他建設預留發展空間。堅持尊重農民意愿原則，統籌考慮農村生產生活需要和公共服務配套，方便群眾的生活。在規劃中要充分考慮老年人公寓的建設。堅持同步規劃原則，在編制農村新社區布點規劃的同時，抓好舊村改造利用規劃和宅基地整理復墾規劃，使新村建設、舊村改造和宅基地復墾工作得以統籌有序推進。堅持節約用地原則，嚴格執行有關政策法規，村莊規劃盡量不占或少占耕地，努力實現農村住房建設新增用地與建設用地復墾土地總量平衡。
四是打造平安工程。堅持“憑圖施工、內行人建房、憑合同審批”的工作要求，加強農村建筑工匠的培訓、加強施工隊伍和施工環節管理，將規劃區農民住宅建設管理從土地使用審批、登記延伸到建筑施工管理。加強農民建房法律法規政策宣傳，引導農民科學建房，提高農村房屋防災能力。建立健全農村建筑安全、工程質量監管的長效機制，加強對村鎮建筑工匠的培訓和資質管理，推行建筑許可證制度，堅持有圖施工、持證上崗、按圖施工，保證農民住宅建設的安全與質量。
五是加大建設社會主義新農村的民主及法律監督作用。避免打著新農村建設的旗號，侵犯農民的切身利益和破壞土地資源。依托舊村落的現有規模進行改造，因地制宜，不搞一刀切的發展模式。在新農村建設的過程中，對于那些利用新農村建設政策，破壞土地資源，大搞房地產開發的政府部門和其他人員，堅決給以嚴厲的打擊。確保黨的農村經濟改革路線順利的進行下去。
最后，國家實行占用耕地補償制度。非農業建設經批準占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負責開墾與所占用耕地的數量和質量相當的耕地。十分珍惜、合理利用土地和切實保護耕地是我國的基本國策。新農村住房建設問題的背后是深植于中國農村的土地問題。在新農村的建設過程中，切實貫徹相關法律法規，堅持黨的農村經濟改革路線，有利于改善農村基礎設施，提升農村建設水平；有利于優化農村土地資源配置，為城鄉建設發展贏得空間；有利于改善群眾居住條件，提高群眾生活品質，實現農村跨越式發展。
農村住宅調研報告6岔河村位于丁嘴鎮西南2.5公里處，全村陸地面積3平方公里，可耕地面積2380畝，主要以稻麥輪種為主。有11個村民小組、607戶、2400人。
通過逐戶走訪排查的形式排查，長期居住有430戶，占70.8%（其中長期居住的房屋中13.7%為1—2人居住）；短暫居住有59戶，占9.7%；長期無人居住117戶，占19.28%。上述數據反映，農村房屋閑置現象十分嚴重，有將近十分之三的房屋半年及以上時間無人居住管理，房屋利用率呈現較低水平。
房屋空置產生極大浪費，也導致多年來面向農村的如危房改造、飲水、村村通、農村沼氣等建筑工程投入效率低下。
農村閑置房屋不但侵占大量耕地，讓耕地遭到了破壞，土地資源嚴重浪費，而且使村容村貌十分凌亂，惡化了農村生活環境，干擾加快社會主義新農村建設的進程，其危害不容忽視。
（一）農村閑置房屋導致土地資源利用率偏低，不能達到地盡其用，產生應有的經濟效益；一部分宅基地少的農村居民為了解決住房困難問題，違法占用耕地建設住房，加劇了耕地短缺的矛盾。
（二）農村閑置房屋大多存在安全隱患。因長期無人居住管理，農村閑置房屋大多年久失修，荒草滿院，易倒塌，對人身安全構成威脅，并成為村衛生防疫的死角。同時，由于農村閑置房屋大多遠離村民視線，不但成為偷盜行為的頻頻發生地，而且即使不法分子藏匿其中也令人難以知曉。長此以往，將會影響農村的治安，增加農村的不穩定因素。
（三）農村閑置房屋容易引發宅基糾紛。在大多數農民心目中，宅基地屬于私有財產。如果宅基地占有不均，極易導致群眾為爭奪宅基地而發生矛盾糾紛，影響鄰里和諧和農村穩定。如一些農戶建新房后不拆舊房、超占宅基，擾亂了農村村莊的集體統一規劃；個別農戶違規占有多處宅基，使一些確需宅基建新房的農戶遲遲無法落實；一些閑置的舊房屋大多數屬于多戶人家一起居住，產權交叉不清，各家貧富不均，大家意見不一致，拆掉處理難度相當大，解決起來比較棘手，也使宅基糾紛增加，造成鄰里關系不和睦和干群關系緊張。
（四）農村閑置房屋阻礙了村莊的治理與發展。目前很多農村閑置房屋斷壁殘垣、破敗無序，加上通往閑置房屋的道路大多坎坷不平，致使農民行車難、交通不便，增加了自來水供給、有線電視等現代化配套設施建設的難度。由于大多數農村的集體經濟實力比較薄弱，對房屋的拆遷、土地歸整所需要的補償資金沒有能力支付，給村莊的統一規劃治理及新農村建設帶來了極大的困難，嚴重影響了村莊的有序建設和健康發展。
農村閑置房屋的危害顯而易見，如通過舊城改造、盤活存量土地、治理農村閑置房屋等措施，在嚴格控制新增宅基地的同時，解決好農村閑置房屋問題，對緩解用地矛盾，保護耕地資源，將起到十分積極的作用。對農村閑置房屋盤活用活進行合理開發，應從以下幾個方面入手：
一是適當補償，鼓勵農民拆除舊房。針對農村居民新修房屋后仍保留原有舊房的普遍現象，鼓勵農戶新修房屋后拆除舊房，并從兼顧各方利益出發，健全合理補償機制，對舊宅適當補償。
二是整體規劃，對閑置房進行土地復墾。注意優選復墾方案，應最大可能選擇危舊房和房前屋后空閑地較多且較集中成片的地帶，以降低復墾成本，利于整體開發規劃。在宅基地土地整理復墾過程中，政策設計應注重讓村集體和村民得到實惠，切實保護好農民的合法權益及其宅基地部分增值收益。
三是改造閑置房，開辟公共文化服務場所。結合新農村建設，對閑置房進行重新規劃，合理利用，大力興辦農村公共文化事業，建立老年活動中心、養老中心、村圖書室等，為農民提升農村精神文化水平提供配套設施，從而活躍農村群眾文化生活。四是創新流轉制度，解決貧困戶住房問題。政府可通過資金補助鼓勵危房改造對象購買安全流轉房，這樣既能解決貧困戶的住房問題，改善生活生產條件，又能使農村富裕戶的閑置資產得到充分利用，充分發揮效益。
五是樹立經營理念，盤活閑置房屋。引導農民轉變思想觀念，成為會經營的新型農民，將農村閑置房屋改建租賃，用于企業生產加工、城鎮打工人員居住、發展農家樂等，在取得經濟效益的同時推動農村第三產業發展。
農村住宅調研報告7近些年來我院在審理地產案件中，不斷遇到村委會利用集體土地建住宅樓賣給本村以外的村民和城市居居而產生的房屋買賣糾紛案件，這類案件具有涉及面大、人數眾多、法律規定不甚明確的特點，還涉及小城鎮建設的政策導向與有關法律規定的沖突問題。因此，如何正確把握法律與政策的關系，維護好本地區的社會穩定，妥善處理此類糾紛，需要認真探討。
一、集體土地建住宅樓的背景及基本情況
1993年國家六部委聯合下發《關于加強小城鎮建設的若干意見》，江蘇省政府從1995年起，在全省范圍內開展創新型小城鎮活動，1996年3月28日南京市人民政府以寧政發（1996）69號文件下發南京市人民政府關于批轉市建委《關于加強南京市村鎮規劃建設的實施意見》的通知。這一系列的文件規定了農村小城鎮建設的規劃、管理及實施的具體辦法。在這樣一種政策導向下，此項工作在鄉鎮集體土地上全面展開。例如原南京市大廠區的葛塘鎮（該鎮1996年被省政府評為示范新型小城鎮）于1995年開始了此項工作，該鎮下轄的鄰近大廠城區的中山村、欣樂村、四周村、新村村先后搞起了住宅樓的興建工程。截止到1999年底上述四村共在集體土地上建造住宅樓73幢，24萬平方米，3000多套房屋。3000多套的房屋中20賣給了本村村民，80賣給外地農民和城鎮居居。這四個村在興建住宅樓的過程中一般都辦理了或補辦了下列手續：
1、原南京市大廠區計劃經濟委員會關于葛塘鎮各中心村建設或貿易貨棧工程建設的立項報告的批復；
2、原南京市大廠區土地管理局核發的或補發的“鄉鎮建設用地批準通知單”；
3、原南京市大廠區城鄉建設局核發的“中心村住宅”或“貿易貨棧”的紅線圖；
4、原南京市大廠區葛塘鎮人民政府頒發的“江蘇省村鎮工程建設許可證”。四個村在出賣3000多套房屋的形式上都采用了與購房者簽訂“委托建房協議”的方式。“委托建房協議”的主要內容也都明確規定了村委會享有土地的所有權，購房者享有土地使用權和房屋的所有權。在本院所審理的此類房屋買賣糾紛案件中，所有建成的住宅樓也都經過了工程質量的驗收，并領取了建筑管理部門頒發的質量合格證書。在審理此類案件過程中還發現，凡已付清房款的購房者，村委會均按協議的約定為其辦理了“村鎮房屋所有權證”。四個村的73幢住宅樓都與原大廠區的城區房屋或住宅小區毗鄰，四個村住宅樓所占的非耕地也與原大廠區城區的國有土地接壤，住宅樓的配套建設、物業管理均已達到一定的水平。
二、糾紛的原因及解決此類糾紛的不同意見
在我院近些年所受理的村集體土地住宅樓買賣糾紛案件中，原告均為村委會，至目前為止尚無一例購房者訴村委會的案件，作為原告的村委會的訴訟請求基本相同，都是要求購房者付清尚欠的購房余款，被告的抗辯理由也基本相同，主要是認為，原告無房地產開發經營的資格，“委托建房協議”無效，原告只能夠為被告辦理城市房屋所有權證書和國有土地使用權證書，被告即可付清余款。也有少數購房者并不主張委托建房協議無效，而以其他的理由（如房屋質量問題）相抗辯。這類案件的難點主要在如何認定“委托建房協議”的性質和效力。對此問題的認識意見分歧較大，主要有下列幾種觀點：
1、認為“委托建房協議”名為委托建房，實為房地產開發經營，而村委會不具有房地產開發經營的資格，集體土地亦禁止從事房地產開發經營，故應認定“委托建房協議”無效。
2、有條件的認可“委托建房協議”有效，即購房者是本村村民的，雙方簽訂的“委托建房協議”有效，凡購房者是外地農民或城市居民的，“委托建房協議”無效。
3、應當認定“委托建房協議”合法有效，因為委托建房與房地開發有著本質的不同，不應將小城鎮開發建設與城市房地產開發經營混為一談。“委托建房協議”的產生有其政策背景即小城鎮的開發建設，委托建房協議的效力如何確定，關鍵是看建房有無規劃、有無立項、有無審批、有無許可，如果村委會履行有關的法定手續，取得了相應的權利就應當認定“委托建房協議”有效，本區法院審理的集體土地建住宅樓的案件中的村委會均辦理了相應的手續，故應當認定協議有效。
三、對此類案件的處理情況及原因分析
我院自20xx年始受理集體土地建住宅樓的房屋買賣案，截止20xx年6月底已審結20余件，結案方式大都采判決形式，判決結果均認定委托建房協議合法有效，限令購房者支付購房款，承擔訴訟費用。其部分購房者不服判決上訴至南京市中級法院，上訴期間又因雙方達成協議，購房者撤回上訴。目前已審結的20余件案件大部分均已得到執行。我院對此類案件的焦點即“委托建房協議”的效力問題作有效認定的理由如下：
1、集體土地上所建的住宅樓均經政府有關部門的審批，且有關政府部門具有相應的職權，如大廠區土地管理局所批準的9.8畝非耕地用于中心村工程建設就符合《土地管理法》有關管理主體和職權的規定。
2、本區集體土地建設的住宅樓在審批的程序上符合國務院《村莊和集鎮規劃建設管理條例》的規定。
3、集體土地上的委托建房與城市房地產開發有著本質的不同。委托建房協議的形式與國家倡導的小城鎮開發建設的政策有著密切的聯系。小城鎮的開發建設自應遵循一整套的法律、法規的規定，而不應套用《城市房地產管理法》的規定來調整小城鎮的開發建設。
4、假若認定“委托建房協議”無效，將造成本轄區范圍內社會秩序的極大混亂，也會造成社會財富的極大浪費。本院已審理的案件雖少，但是，這些案件的審理結果，對3000多套房屋的購房者有關集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩定與否具有決定性的意義。如果認定委托建房協議無效將會影響眾多購房者集體土地上住宅樓買賣的法律關系的穩定，將可能引發大規模的訴訟，從而影響社會穩定，認定委托建房協議無效也必然造成社會財富的浪費。
5、購房者主張“委托建房協議”無效只是訴訟策略，并非真正的目的。審理此類案件中，還發現一部分被告主張“委托建房協議”無效的真正目的不是要退回房屋要回購房款，而是想通過主張“委托建房協議”無效來與村委會討價還價。另外，主張“委托建房協議”無效的內在理由，是認為我國現行的土地管理法律、法規是限制集體土地使用權流轉的，之所以限制集體土地使用權的流轉，是因為如果允許集體土地使用權流轉將會導致農村耕地的大量流失；導致農村廉價土地沖擊城市房地產市場。對這種理由，我們認為限制土地使用權流轉恰恰是造成農村耕地流失的一個重要原因。
大家知道在1998年修訂的土地管理法施行前，土地收益實際是由市、縣政府享有，而市、縣政府又擁有土地征用審批權，為獲取更多的土地收益，一些市、縣政府往往濫用審批權違法批地、亂占耕地、浪費土地的事實大量發生。1998年土地管理法確立了土地用途管理制度以后，我國已經具備了保護耕地的法律基礎。如果土地用途制度得以有效實施，即使允許集體土地使用權流轉也不會造成耕地的流失。本案的土地審批雖是發生在1998年以前，但土地的審批手續與1998年以后的土地用途管理制度的規定較吻合，審理此案應當考慮這一情況。還有放開集體土地使用權流轉確有可能沖擊城市房地產市場，使政府減少大量的土地收益，但是，從長遠看允許集體土地使用權流轉有利于國家和社會利益。農村集體土地如形成市場可以和城市土地市場并存競爭，有利于發揮城市、農村各自功能的優勢。
近年來越來越多的人贊成放開集體土地市場。梁慧星先生在《中國物權法草案建議稿》中就持此觀點。但是我們闡述這些理論并不是要突破現行法律規定，而是認為在現行法律框架下，對于小城鎮開發建設過程中的集體土地建住宅樓的效力認定宜寬不宜嚴，法院在審理這類案件中只要查明住宅樓工程項目有立項批復，有土地使用審批、有建筑許可，且批準部門是在其職權范圍內行使審批權（包括事后補辦了有關手續）就應認定“委托建房協議”有效。必須指出的是在小城鎮建設過程中，有些地方確實存在不規范的問題。這在我院審理的此類案件中也有所反映。但是這些不規范的做法自1999年1月1日新《土地管理法》實施以后已經得到遏制，小城鎮建設步入了正規。在我院處理的集體土地上建住宅樓都是小城鎮建設早期由于不規范所遺留的問題，并不是這類問題還在延續，如果對“委托建房協議”作有效認定會對不規范的小城鎮建設起負面影響，法院審理時應當謹慎的認定“委托建房協議”的效力。如果對不規范的小城鎮建設不起負面影響的效果，那么從合同法的角度也應當認定“委托建房協議”有效。基于上述理由，本院對這類案件中“委托建房協議”的效力作出了合法有效的認定。這樣處理取得了良好的社會效果。
農村住宅調研報告8建設社會主義新農村，體現了社會主義制度的優越性和我國改革開放三十年來的發展實力，既是黨中央讓廣大農村老百姓享受經濟發展成果的一項戰略舉措，又是落實科學發展觀、構建社會主義和諧社會、加強黨的執政潛力建設和先進性建設等理念在農村工作中的集中體現，關系社會主義現代化建設全局、社會穩定和黨的執政地位。根據民權縣縣委組織部的統一部署，在林七鄉黨委政府的大力支持和指導下，于今年9月下旬透過走訪農戶及查閱有關檔案資料等方式對xx村關于新農村建設方面進行了調研，現將有關狀況整理如下：
一、xx村新農村建設的主要做法
(一)xx村概況
xx村座落在民權縣縣城的東北部，與縣城相連，距縣城22公里，距鎮政府所在地1公里，公路從村中穿過，地理條件優越，全村總面積為13.5平方公里，轄8個自然村13村民小組，713戶人，全村可用耕地3024畝，水面面積50畝，2007年人均純收入4200元，村群眾經濟收入達4.6萬元，全村共有65名黨員，設一個黨總支，二個黨支部，下設11個黨小組，村級組織健全。
(二)新農村建設的主要做法
1、精心謀劃，科學制定新農村建設規劃。
按照“因地制宜，突出特色，群眾參與，科學編制，堅持標準，逐步到位”的原則，設定好新農村建設的規劃。
2、理清思路，調整優化農業產業結構。
利用x村地處城郊的地理優勢，加大產業結構調整，加強群眾資產的管理，著力抓好經濟發展，農村經濟和村級群眾經濟穩步發展。一是發展特色農業，現代農業和效益
農業，促進農民增收，用心引導村民發展優質糧食作物，大棚蔬菜、瘦肉型生豬等農產品，并不斷擴大大棚蔬菜種植和家禽家畜養殖規模，如司莊、梅山、黃村、仰村八個村民小組利用毗鄰城區的區位優勢，大力發展蔬菜種植，建立了占地800畝的大棚蔬菜基地，為城區居民帶給新鮮蔬菜，菜農收入穩步提高。二是用心發展種植草莓、甘蔗基地400畝和農村種類中介服務組織，扶優做強農村經濟發展思路，帶動村民用心發展生產，增加收入。三是用心做好農村富余勞動力的輸出工作，增加勞力經濟收入。
3、整合資源，加快農村基礎設施建設。
x村堅持把廣大農民群眾的根本利益作為建設社會主義新農村的出發點和落腳點，從農民生產生活中最緊迫的實際問題入手，應對農村行路難，飲水難，灌溉難、看病難等“熱點難點”實際問題，村兩委干部用心爭取上級政府和有關部門的大力支持，村民也自愿捐款，多渠道籌措資金，抓好基礎設施建設。
4、建立機制，切實加強新農村建設領導。
按照林七鄉黨委政府建設社會主義新農村的要求，成立了新農村建設領導組，x村總支書記王繼思為組長、村委會主任王繼祥為副組長，兩委村干部為成員，村文書為信息報道員。并定期召開領導小組會議，專題研究新農村建設工作，真正構成了“市指導、縣組織、鄉鎮主抓、村實施”的良好氛圍。
二、x村新農村建設的一點成效
1、實事求是，量力而行。
從x村的實際出發，以求真務實的態度和真抓實干的工作作風推進新農村建設工作。制定新農村建設的目標、任務和措施時，既按照新農村的標準嚴格要求，又切合村情實際、切實可行，不增加農民負擔，不做形象工程和脫離實際的政績工程。正確處理階段性目標和長遠性目標的關系，既量力而行，又盡力而為，打好基礎，分步實施。
2、整體推進，突出重點。
新農村建設是一個復雜的系統工程。x村下轄8個自然村，一方面既按照統一部署，統一規劃，整體推進；另一方面，又從解決好農民關心的具體問題入手，找準突破口，根據當前的資源和工作力量，突出每個階段的工作重點，分步實施。
3、干群關系得到必須改善。
以前鄉鎮干部及村干部下農村入農戶時，是“要錢要命”，而此刻是“送錢送物”。
三、x村新農村建設存在的問題及啟示
1、徐村黨員干部和農民中尚有較為嚴重的“等、靠、要”思想。
該村黨員干部雖然對新農村建設的20字方針很清楚，但是說起如何結合實際推進工作，多數人卻表示要等上面布置；多數農民也沒有把自己擺進去，表示“上面要干啥就干啥”。部分村干部認為提不提新農村建設，對抓建設促發展沒有區別。新農村建設的一個重要方面就是以農村為載體、以農民為主體來進行的，這證明x村部分農村黨員干部還存在思想不夠解放，不夠開拓性，創新性地去開展工作。如此看來，x村兩委領導班子尤其是村書記和村委會主任的素質高低，必須程度上決定著該村新農村建設行動的成敗。
2、農村小型基礎設施投入少問題。
農村稅費改革后，農村公益事業建設實行一事一議制度，但由于各種原因，一事一議較難統一農民的意見，使得農村小型基礎設施建設成為目前農業投入方面的一個薄弱環節。
3、村民文化素質不高，對科技應用的不夠
實踐告訴我們，要想使農民富起來，使他們成為新型農民，不加大科教的投入力度，不注重農村的衛生事業、法制教育是不行的，沒有高素質的有文化、懂科技、會經營、善管理的農民，增加農民收入是十分困難的。因此，我認為要實施“農民知識化工程”，用5—10年的時間，建立培訓示范基地，培養一些精通種植業、水產養殖業、畜牧特產業等技術能人，讓每一個農戶至少要有一個懂技術的明白人，要以鄉、村為單位做好非農業的專業技術培訓。
農村住宅調研報告9本次對調查過程中農民朋友反映最為強烈的問題作了必須的探討和分析，歸納起來有以下幾類：
1、農田斷水頻繁，尤其是在干旱季節，更為嚴重。
2、公路等交通設施的建設不是很完善，農民的出行很不方便。另外，由于公路等的不完善給當地的經濟也帶來了必須的影響。
3、農產品的價格較低，農產品給農民帶來的收入甚微。雖然近年來農產品的價格有所上揚，但是農業生產資料也在不停的上漲，與農業》投資相比，農產品的價格較為低迷，長此以往將對農民不利。關于問題的分析根據當地政府的基本狀況而言，由于在該地區設立的`.工廠和企業較少，所以稅收來源就不多了，另外又加之中央實施的稅費改革，對農業稅的免除，政府的財政收入就存在必須的問題。農產品的價格持續低迷的問題在全國的范圍內都普遍存在，這主要是由于農產品的供求關系所決定的。從事農業生產的人口眾多，這勢必會導致農產品的供大于求的情形出現，從而出現“谷賤傷農”。在市場經濟體制下，作為地方政府如果采用宏觀調控的手段來解決這一問題的話，可能性不大，效果可能也不會很明顯，畢竟地方政府的管轄范圍有限，調控潛力也有限。對于貼合實際狀況的經濟發展之路，有下列幾個：花大力氣招商引資對那些擁有豐富的資源的地區，農民本能夠很好的利用這些資源來發家致富，但是由于資金不足，無力投資
而使得資源無法很好的開發，為了很好的開發利用這些資源，招商引資當為首選。
另外，招商引資的另一個較大的項目是對農產品的生加工等方面。該地區的農產品在銷售的過程中幾乎沒有產生多大的附加值，然而，該地的農產品質憂、產量佳，所以如果再對其進行生加工，則會有很大的潛力。政府應當制定必須的優惠政策，力爭建立幾個龍頭企業，從而帶動當地經濟的發展。用心推進農業產業化進程用心推進農業產業化進程，為農民增收注入活力。
一是大力發展農業龍頭企業，充分發揮龍頭企業開拓市場、引導生產、加工增值、為農服務的作用。
要采取切實措施，加大對龍頭企業的扶持力度，并致力于組建農業龍頭企業集團，增強龍頭企業的帶動潛力。
二是大力發展農村合作經濟組織。
我們要把大力發展農村合作經濟組織與提高農業產業化水平結合起來，用心引導，扶持農村合作經濟組織的健康發展。要以鼓勵引導廣大農民開展產銷聯合，組建多種形式的技術協會、信息協會、流通協會為重點，透過這些市場中介組織引導農民進入市場，實現千家萬戶小生產與千變萬化大市場的有效對接。加大農業產業結構調整，大力發展優質高效農業政府要適當引導農民加大對農業的投入，盡快調整農產品品質、品種結構，發展特色產業。要以市場為導向，以效益為中心，依靠科技進步，立足資源優勢，突出抓好品種、質量的結構調整，使農業由市場決定產量、需求決定品種質量的軌道上健康發展。同時也應當加大市場開拓力度，為農民增收創造條件。務必強化市場第一的觀念，下大氣力研究市場信息、市場動態、市場容量和供求關系，超前預測，科學分析，按照市場經濟規律指導農業生產，利用時間差、地區差，擴大農產品銷售半徑，擴大農產品集散量。突出優質抓特色，狠抓調整促增效在市場經濟的形勢下，有特色，才能有效參與市場競爭并立于不敗之地。發展特色產業，推進農業經濟結構優化升級，是新時期實現農民增收的主要途徑。
(一)抓高效特色種植業。
(二)抓綠色農產品加工業。發展壯大農產品經營隊伍發展壯大農產品經營隊伍，一個產業能不能持續持久活力，還得看產品的銷路是否暢通。農業產品銷售要有超多的農產品經紀人，政府要針對本地區的具體狀況，培養農產品經紀人，擴大流通渠道。隨著農產品的價格上升，政府有關部門要加強農資市場管理，防止惡意哄抬農資物價，使農民增產不增收的現象防患于未然發展農商經濟合作社現階段，土地全部承包到戶，在土地不能大規模集約經營的狀況下，另辟途徑，透過農商合作社，關鍵要讓農民參與和經營，把一個個單一個體有組織的聯合起來，使某一特色產品構成規模、在規模的基礎上進行產業化經營，才能盡量降低市場風險，在產品競爭中立于不敗之地。蔬菜、、生豬、家禽、等都能夠透過合作形式構成拳頭產品，在市場上占一席之地。只有到達產業化、規模化，才能進行農產品深加工，培育品牌農業產品，提高農產品的附加值，另外，在某一產品到達必須規模、知名度后，政府要引導樹立名優品牌，進行注冊保護，以品牌開辟市場、拓展銷路。總結農村的繁榮，經濟發展刻不容緩。“三農”問題的核心在于“農民增收”，這一重大問題引起了全社會的普遍關注，政府也作了超多的工作已改善農民收入。我就本次的寒假社會實踐活動所調查的資料作了必須的總結和歸納，針對我地的實際狀況做出了發展經濟的幾看法：
1、花大力氣招商引資；
2、用心推進農業產業化進程；
3、加大農業產業結構調整，大力發展優質高效農業；
4、突出優質抓特色，狠抓調整促增效；
5、發展壯大農產品經營隊伍；
6、發展農商經濟合作社；期望能夠對當地的經濟發展盡一番力!
這次早已已結束，但它給我留下了許多思考，使我們這些讀圣賢書的人也開始關心窗外事。它時時刻刻提醒我，在生活著九億多農民的廣大農村中，還存在著許許多多這樣或那樣問題，經濟還不夠發達，政治體制還不夠健全，十分需要我們這些大學生為祖國的繁榮昌盛，為人民生活水平的整體提高，為農村經濟的快速發展，盡自己應盡的一份力，作出自己應做的一份貢獻!
農村住宅調研報告10由于受土地利用總體規劃和城鎮建設規劃等諸多因素的限制，農村建房問題已成為樟皇村的一個頑疾，一方面造成了農民沒有土地建房，在一定程度上也助推了農村違法用地蔓延。為此，今年以來，我村把加快農民住房改造建設作為改善民生、推進新農村建設的一項重要舉措，全力破解農民建房難，取得了階段性成果。今年以來共拆除舊房、違章建筑27多間，審批房屋27套。本文就樟皇村農村建房存在的主要問題，對農村建房問題提出若干思考。
一、農村建房存在的主要問題
1、建房審批手續繁瑣，時效較長
目前農民建房的正常審批程序，一般是農民先打建房申請報告給村里，由村里統一送到鎮(鄉)、街道，再向國土資源部門領取農戶建房審批表，而后又要先經過規劃部門逐級審批，再經國土資源管理部門審批，從建房用地申請到審批，少則幾個月，多則一兩年的時間，造成部分村民對建房審批產生不滿。
2、存在建設亂、違章建筑等現象
樟皇村居民點布局分散，沒有形成集中布局的勢態。農民根據自己喜好，自行零散建設，建設無序，往往或呈“線性擴張”，村內道路修到哪里，新房就建到哪里，沿路臨街搭建生產性、經營性用房比較普遍。雖然這幾年政府相關部門加大了農村宅基地和農村建房的管理力度，但由于缺乏有效的手段，農民建房違法用地和違法建設現象仍十分突出，存在違法搭建、擅自加層等違法現象。
3、建房資金短缺突出
一是資金儲備不足。樟皇村農民年均年收入約9000元，大部分農民收入較單一，建房資金主要來源于打工收入。按目前農村居民家庭收入計算，建好一幢房子，至少要花費農民家庭10-15年的積蓄，對于一般家庭來說，用于建房資金儲備并不充分。二是資金保障困難。農村建房也是一項面子工程，經濟實力好的在造，條件差的借錢也在造，耗盡了積蓄，透支了生活。面子工程導致了很多“空心樓”、“爛尾房”的產生，有的新建房建了多年還是毛坯房。三是資金浪費嚴重。受迷信思想影響，怕周邊高出自家的房屋破壞了自家的風水，鄰里之間相互攀比，遠離了建房的初衷，建造了超過使用目的和承受能力的住房，新房建成后，二樓以上普遍長年空置。
4、影響社會和諧事件增多
一是鄰里糾紛增多。主要為：部分村民受迷信思想影響，常常與鄰里比臺階、爭柱頂的高低，造成通風采光等方面的不便，引起鄰里糾紛；部分村民為了占用道路等公用地而與鄰里糾紛不斷；還有不少因宅基地權屬問題而引發各種糾紛。二是干群關系緊張。在農村宅基地審批過程中，存在著工作流程不透明，處理問題不公正現象，公共設施改造、投資計劃等項目缺乏監督，村級財務支出公開不及時，不具體，不全面，導致群眾對干部不信任，從而造成干群關系緊張。三是安全隱患增多。農村建房工程一般由當地施工隊伍承建，無資質、無圖紙、無完整安全設備的“三無型”施工隊是農村住房建設的主力軍。建房中所使用的建筑工具多是一些原始或比較簡陋的建筑工具，建筑用料全憑施工經驗測算，建房、承包人和施工人員安全意識不強，安全防護措施不到位，導致在農村建房中安全事故時有發生。
二、原因分析
1、土地供需矛盾突出
目前，農村經濟發展較快，農民要求改善居住條件的愿望也相對比較迫切，加上上世紀八十年代出生的人口到了結婚高峰期，以致農民建房需求相對比較集中。主要是國家實行“地根”緊縮政策，政府可安排的土地總量大為減少，使得農村個人建房土地指標分配不夠到位。
2、農民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄
長期以來，農民在興建房屋時往往僅滿足于“居有其屋”，對于房屋是否要規劃、設計、報建、驗收等，均未能有足夠的認識，認為“無所謂”。 又由于相關政策法規宣傳不夠，《城鄉規劃法》的宣傳工作也未深入到農村，農民自身的法律意識、房屋安全意識淡薄。
3、規劃布局缺乏銜接
由于土地利用總體規劃和村鎮建設規劃編制不同步，在編制規劃時又沒有充分考慮農民建房需求，導致許多村莊周邊沒有預留相應的建設用地。兩個規劃不統一、不銜接，使許多農民建房不能同時符合土地利用總體規劃和村鎮建設規劃。村莊規劃審批權在地方政府，調整相對容易。土地利用總體規劃用地布局的調整審批權在省政府，調整較難，如涉及基本農田調整還要報國務院批準，要調整就更難。新村選址涉及基本農田無法調整，土地利用總體規劃劃定的建設用地農民又不愿去，農民建房受到很大制約。
4、規劃建設管理存在缺位現象
鄉鎮綜合體制改革以后，鄉鎮城建辦這一機構被撤銷，一般僅僅是在鄉鎮社會事務辦設1-2名城建干事，或者改制成鄉鎮建設服務中心(屬于一種中介組織)。鄉鎮一級的城建部門，無人員、無經費、無行政執法權，而縣建設部門人員經費有限，鞭長莫及，農村鄉鎮村莊規劃建設管理工作出現真空。
三、對策建議
(一)加強建房政策宣傳，合理規劃，節約土地使用
1、加大《土地法》的貫徹力度。土地是不可再生資源，既要合理開發利用，又要對當耕地進行保護。結合《土地法》，對土地利用的總體規劃、占補平衡措施的實施、土地用途的管制、建設用地面積的控制、一戶一基的規范、宅基地審批的流程等方面，實行重點宣傳，做到土地管理的政策法規家喻戶曉。要按照“不走形式、不走過場”的要求，真正深入到農村一線，與農民面對面地開展法律宣傳活動，增進農民對建房的報建、規劃、設計、驗收等程序的認識，促使其真正重視自己房屋的法律權益、質量安全等。發現有違法行為要及時制止，同時要嚴肅處理已經發生違章建筑行為，規范農村建設用地行為。
2、科學合理制定建設規劃，破解土地制約因素。根據當地實際情況，對村莊規劃區內的宅基地、空閑地、自留地進行統一規劃，統一管理，統一安排，統一標準，設計出堅固、節能、實用的新型住房，讓農民朋友少折騰，少花冤枉錢，就能住上稱心如意的新房子。既改善農民的住房條件，又騰出多余的宅基地進行復墾，有效節約耕地。
3、支持農村“立改套”工程。“立改套”是對農村住宅建設的創新，也是對農村原有生活方式的改變。據測算，采用套房建設農民小區，可節約1/3的安置用地。實行農民住宅套式安置方式，推進農村用地制度改革，無疑可以節約大量的土地資源，同時也有利于改變居住環境，提高公共基礎設施的利用率，加快新農村建設步伐。
(二)拓寬農村建房融資渠道，為農村建房提供資金保障
1、金融機構提供自建房抵押貸款支持。金融機構給城市居民買房提供抵押貸款，也可以給農民自建房提供貸款，以建好的新房做抵押，解決農村自建房資金問題。農民比城市居民更看重房產，對于借貸，他們會竭盡全力還貸，因此這類貸款的風險極低。按一幢房子建筑造價20萬計算，他們需要借的錢也就是5-10萬，5年期需要每月還本息1000-2000元。對大多數農村家庭來說，只要有年輕夫妻二人出去打工就可以承擔，把期限延長到10年、20年就更不是問題了。
2、土地承包權和宅基地使用權資產化。農村把宅基地統一規劃，一部分歸農民自己使用，一部分出售給需要者使用，增加農民的財產性收入。城市居民通過購買農村房產，將城市的資金引向農村，把知識、文化、技術轉移來，促進農村發展，縮小城鄉差別，真正實現工業反哺農業。農民擁有可升值空間的房產后，將會更加注重對生活環境的改造，農村村居環境的改善，會帶動“農家樂”、“觀光農業”、“田園生活體驗”等服務業的發展，農村服務行業的發展，會提高農民收入，促進消費。
(三)健全農村社會保障體系，解除后顧之憂
1、完善農村醫療保險制度。目前農民總體上的受益水平還不算高(2007年才近31%)，在籌資水平很低的時候，主要分擔農民較大的疾病風險，以“補大(住院)為主”。但隨著籌資水平不斷提高，就要解決“補小(門診)”的問題，增加對門診補償的基金數量，提高農民的受益水平。
2、開展政策性農業保險。圍繞農業增效、農民增收的目標，以保護災后恢復生產能力為出發點，以補償受災農戶損失為途徑，采取“共保經營”為主、“互保合作”等為輔的運行方式，推進政策性農業保險。順應現代農業發展要求，完善農業抗災救災風險防范體系，確保參保農戶災后能迅速恢復生產，保障農民荒年不荒收，促進新農村建設。
(四)政府職能部門加強管理引導，建設和諧新農村
1、推行農村建房保險制度。鑒于農村建房事故頻發，賠償較為困難的特點，推行農村建房強制保險制度，建房戶或承包人必須為建筑工人投保意外險，以確保事故發生后能得到及時有效的經濟賠償。
2、完善施工隊伍準入制度。免費為農民建房提供必要的技術指導，對建房施工隊伍進行必要的上崗培訓，并進行考核，對不能通過者，不發給準入證。規范農村建房施工隊的資質、施工人員的技術水準、施工隊的施工設備，明確施工過程中的安全管理、房屋質量監督及法律責任等。
3、科學引導建房，減少糾紛。破除封建迷信思想，提倡以人為本、以和為貴、遠親不如近鄰的新觀念，讓鄰里認識只有和諧的睦鄰關系，才能真正方便生活。主管部門在審批建房時本著公平、公正、合理的原則，對相鄰方的權益通盤考慮，書面提醒不要侵害鄰里的權益。
4、發揚民主促管理，村務公開。對宅基地審批、基礎設施改造、村財政資金使用等重大事項做到公開、公平，發揚民主。及時全面地搞好村務公開，主動讓群眾參與監督，使廣大農民群眾真正擁有知情權、參與權、監督權，自覺地投入到建設和諧新農村中去。
農村住宅調研報告11一、全縣農民建房主要特點
(一)農民居住條件持續改善。改革開放以來，隨著農民收入的增長和生活水平的提高，全縣農民居住條件得到了極大改善。根據調查了解，全縣農民人均住房面積已由改革開放前不足20平方米增加到現在的45平方米。馬坳鎮10082戶農民、征村鄉4409戶農民中，有90%以上的農民都在改革開放后新建了住房，其中60%以上新建于近20年。同時，農民建房品位也不斷提升。上世紀八十年代農民建房以滿足生活基本需求為主，九十年代建房以居住改善為主。進入新世紀，農戶建房已進入到居住和享受共發展的階段，越來越重視戶型設計、風格品位、內在質量等，并投入大量的資金用于房屋的裝修，并逐步向庭院式、別墅式方向發展。近兩年，上杭鄉、馬坳鎮等部分村民新建住房都是二三層新式樓房，每棟花費資金都在20萬元以上。
(二)農戶建房投資持續增長。根據縣農調隊調查顯示，近年來，全縣農民建房投資呈現快速增長的態勢。2006年以來，全縣農民建房投資連續4年保持兩位數的增長。據調查，征村鄉和馬坳鎮在近兩年，分別新建住房328戶、245戶，戶均投資近14萬元。農村建房對于農村拉動建材、家電等市場消費的作用十分明顯。較多農戶在搬進新居后配置數字電視、冰箱、洗衣機、空調等家用電器，享受型消費在農村已逐步發展。根據大橋鎮對當前正在建房的農戶調查，新建房投資裝修戶均在5萬元左右、配置家用電器和家具達3萬余元。
(三)農民建房需求持續提升。隨著城鎮化進程和社會主義新農村建設的深入推進，農民對改善居住條件的意愿明顯增強，許多上世紀九十年代建的簡易二層磚混結構樓房都進入了翻建期。加上新農村建設村莊改造、移民扶貧等實施，當下農村到處都有建新房、蓋新居的場景。今年，上杭鄉農民新建房屋106棟，大橋鎮有176戶農民申請新建住房，馬坳鎮今年申請建房的農民有50多戶，還有860余戶建房于上世紀八十年代的村民有拆舊建新的想法。在農民人均住房面積大為改善的情況下，提高住房品質仍將成為我縣農民今后建房的主要需求。
二、存在問題
(一)建房選址散亂。在宅基地調換和土地流轉不暢的情況下，加之長期以來規劃缺失，農民建房隨意選址行為普遍存在。有的“追”公路建房，采取亂占責任田地、私自買賣集體土地等辦法，傍鄉村公路而建，甚至建在公路紅線內；有的居民點布局零散，哪里地勢好、“風水好”、交通方便，住宅就建到那里，傍山切坡建房、侵占河道建房、“開天窗”建房等勢頭難以遏止；有的村莊呈“環狀擴張”，新房不斷向外圍延伸，四周新房林立，村內破破爛爛，建新不拆舊，形成“空心村”。白嶺鎮在桃樹河綜合治理中，就有20多戶因侵占河堤建房被拆除，造成極大浪費。大橋鎮禮源村陳家大屋30多戶農民，在村莊四周建新房后，老屋堂僅剩3戶住戶，大多空房已成破房、危房，卻無法拆除，象這類外新內破的“空心村”，全縣到處都存在。建房選址散亂造成農村廢棄地、閑置地及空置房屋不斷增多，公共基礎設施配套難以到位，村容不整潔，“只見新房、不見新村”，或“只見新村，難有新貌”，阻礙了農村經濟的進一步發展和農民生活水平的提高。
(二)違建現象嚴重。由于管理缺位、監管缺失，農民違規違章建房現象比較突出。有的未批先建，不申請、不報批，不辦任何手續，偷建、搶建、突擊建行為大有人在。大橋鎮朱溪村和馬坳鎮十甲村因申請建房審批難，便紛紛不經報批在柯龍線兩旁突擊建房，有的少批多建，多占超建。相關法律法規和縣里有關文件明確規定，農民建房每戶占用非農用耕地不得超過 200 平方米，占用原宅基地和村內空閑地的不得超過180平方米，占用農用地建房不得超過 120 平方米。但實際中普遍超標，甚至出現“做三分田的房要占用一兩畝”現象。有的違法侵占田地建房，大量的良田好地被擅自改作宅基地使用。大橋鎮墨田村在2006年有耕地1500畝，去年統計剩下1200畝，除少數拋荒外基本被占用建房。“一年挖塘、二年栽樹、三年拋荒、四年建房”，大橋鎮農民的順口溜，形象地描述了農村蠶食耕地建房的的現狀。有的“一戶多宅”，大橋鎮禮源村672戶農民中，約有 65%村民擁有兩處以上宅基地。違法違章建房現象致使大量耕地被蠶食侵占，違反了國家土地政策法規，損害黨和政府在群眾中的形象。
(三)質量參差不齊。前些年，縣規劃部門編制了《新型農村住宅圖集》，并免費供農民建房選擇，但受觀念、資金等因素影響，我縣農民建房普遍樣式單一、戶型簡易，大多為磚混結構的“火柴盒”式平頂房。加上農民建房管理監督相對滯后，缺乏技術指導，致使房屋結構不盡合理，防災抗震能力較弱。當前，我縣農民建房沒有實行施工許可制度，農村個體工匠絕大部分是“土瓦匠”， 沒有經過專業培訓，建筑知識缺乏、質量意識淡薄，施工過程中既無規范設計圖紙、也無質量監管程序，都是憑經驗施工，造成施工質量難以保障，建筑品位和檔次普遍較低下。
三、農民建房管理難的主要原因
村莊建設規劃滯后。一是村莊建設缺規劃。各地鎮村干部和職能部門相關負責人均反映，由于絕大多數村莊沒有編制建設規劃，建在哪?哪里能建?哪里不能建?怎么樣建?村民無從知曉，建房無章可循，致使農民建房隨心所欲，違規違章建房時有發生。二是現有規劃欠科學。2006年實施新農村建設政策以來，縣委、縣政府曾啟動了以行政村為單元的新農村建設規劃編制，但沒有完成。已修規劃編制由于沒有充分考慮農民建房需求，許多村莊周邊沒有預留建房用地；有的由于過度超前，不切合農民從事生產生活實際而難以實施。同時，現行的土地利用總體規劃雖經過修編，但由于與村鎮建設規劃編制不同步，致使土地利用規劃情況與農民建房用地需求矛盾時常突顯。土地利用總體規劃預留的建設用地，可能農民不愿接受；符合新農村建設規劃且農民又愿意建的，而土地利用總體規劃上卻為禁止建房的基本農田。兩個“規劃”無法有效銜接，使規劃的引導作用并不明顯。三是規劃執行落地難。調研中發現，有的村莊雖在新農村建設中有規劃，而實際建設卻并不按規劃執行。規劃掛在墻上成裝飾，喪失了在建設指導中的權威性。
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