拆遷談判技巧大全
篇一：拆遷談判的技巧
談判大贏家作者 發表于 搜房網 - 上海業主論壇 - 樓市話題 因地方**土地財政和國內城市化進程的需要，拆遷成了當今社會非常普遍的現象。在拆遷談判中，因拆遷人有**背景往往是談判中強勢的一方，而被拆遷人則是弱勢一方。盡管如此，被拆遷方還是可以通過策略的談判來為自己爭取盡可能多的利益。談判技巧和水平的高低會極大地影響到拆遷的補償金額，其差距之大非親歷者有時難以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆遷，每平方獲得了2.9萬元的補償，而最低的業主每平方只獲得了7千元（相當于當時二手房的市場價格）的補償。2008年3月，因杭州市拱墅區半山地區環境污染綜合整治工程需要，拆遷到康橋鎮某企業。該業主因對廠房拆遷談判沒有經驗，聘請筆者為談判顧問。拆遷方按評估報告提出總補償金額為2340萬元。經過2個多月的談判，該業主最終獲賠4200多萬元，比對方的初始報價提高了1900多萬元。 根據筆者多次咨詢拆遷談判的經驗，總結拆遷談判的要點如下：
1．收集必要的相關信息
信息有助于我們“知己知彼”，增強談判實力和信心。應收集的信息包括：（1）該地段為什么要拆遷？按照規劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補償系數不同。
（2）拆遷人是誰？是否有拆遷許可證？動遷服務機構是誰？
（3）對方談判人員的組成情況如何？誰是主談人？他們的職務、背景、性格、愛好如何？
（4）拆遷的評估機構是誰？如果已經做了評估，如何拿到評估報告？
（5）評估報告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評估？是否有財產被有意無意地漏評？
（6）拆遷人或服務機構的工作程序和內容是否合法？如有違法，向誰申訴？
（7）是否有別的企業已經達成拆遷補償協議？補償金額是多少？他們的談判有何得失？
2．組建一個談判小組因為拆遷談判涉及的財產標的額通常比較大（動輒上千萬、幾千萬）、內容復雜、專業性強，業主一人無法勝任，需要組建一個談判顧問團隊。顧問團隊最遲應該在評估機構進廠評估之前組建好。一旦評估報告出來，就會比較被動，少了很多回旋的余地。拆遷談判的團隊成員最好由以下人員組成：
（1）業主熟悉自己企業的基本情況，負責重大事項的選擇決策和補償協議的最后簽訂；
（2）談判顧問負責談判的準備、相關信息的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、選擇談判重點和先后秩序、運用談判策略、技巧等，為業主提供系統的、全方位的咨詢服務；
（3）資產評估師負責審查評估機構出具的評估報告，是否存在故意低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據。
（4）律師律師的作用在于提供法律方面的有關依據和拆遷協議的審核把關，而非起訴拆遷人。拆遷源于**立項，拆遷人往往有**背后撐腰，業主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補償問題的。
3．策略地安排談判的時間和地點 在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業主而言，時間幾乎沒有成本。對開發商而言，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人，不要和對方進行任何接觸。讓其他人先談，隨時了解他們取得的進展，作為己方談判的有利基礎。越是到后面，拆遷人越是想盡快把整個事情了結。到只剩下最后一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步。在地點的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室，對方會認為你很希望被拆遷并得到補償。要讓對方找到己方的企業里來，并且很難找到你，在談判過程中也便于安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的進程。
4．確定理性的談判目標很多業主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實際的無理要求。過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決的希望，其結果可能是迫使對方采取“強制拆遷”的極端手段，有時甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。理性的談判目標是通過努力談判可能實現的目標。這一目標應該是有理由支撐的，也就是業主的要求和報價應該是有理由的，是有一定依據的。咨詢團隊的一個重要任務就是幫助業主確立一個適合的談判目標并為這一目標提供必要的理由和一定的依據。這一目標可以以評估機構出具的評估報告為基礎，但又要大大高于評估報告提出的補償金額。 談判目標不是一成不變的，隨著談判的進行，局勢的變化可以靈活調整。在談判初期，業主一方不宜過早亮出己方的談判目標和報價，以免一開始就被對方扣上“獅子大開口”的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標。
5．抓住談判的核心問題
絕大多數拆遷談判的核心問題是機器設備和房屋重置的補償系數。現在以2008年某評估機構給杭州市拱墅區康橋鎮某企業出具的評估報告為例來說明這
一問題。該報告提出總補償金額為2340萬元，具體包括：
（1）房屋1450萬元，按重置價格（按當年材料價格重新建造所有拆遷房屋所需費用）
580萬元的2.5倍補償；
（2）未到期臨時建筑204萬元，按重置價格204萬元的1倍補償；
（3）地上附屬物（裝修等費用）149萬元；
（4）機器設備凈值（原值×成新率%）1547萬，評估值537萬元。通過查看評估報告，還有兩部分機器設備可以要求對方補償：一是有漏評嫌疑的設備凈值184萬元；二是不評金額320萬元（該評估報告對那些拆遷后轉移到別處不會影響使用價值的設備未進行評估，也不計入補償范圍）。所以，機器設備一項涉及到的總金額是1547+184+320共2051萬元。而評估報告僅提出補償537萬元，相差1514萬元。其他地方談得再好，如果機器設備一項談不好，本次談判也不能算是成功的。機器設備一項毫無疑問成為談判的核心問題。
通過資產評估師的認真核查，該企業的房屋補償主要涉及到三部分：一是房屋重置價格
580萬元；二是未到期臨時建筑重置價格204萬元；三是部分房屋結構被誤評、低評的重置價格66萬元。如果全部按非市政公用設施和公益事業設施建設項目拆遷補償系數3來補償，一共可獲得2550萬元的補償。而評估報告僅提出補償1654萬元，相差896萬元。所以房屋重置補償系數也是談判的核心問題之一。 土地價格因素只是區位綜合平均價格的一部分，區位綜合平均價格反映的是房屋樓面價格，而土地基準地價反映的是土地平面價格。 影響房屋重置價格的主要是結構、等級和成新等因素。今年6月1日，市房產局和物價局重新調整并公布了武漢市房屋重置價格的標準。國有土地房屋拆遷補償款計算公式：房屋建筑面積×房地產市場評估單價（區位綜合平均價格＋房屋重置價格）。
應采取先打程序的辦法：先審查授權（拆遷公司須為有授權的行為）、《拆遷許可證》。 項目許可：發改委、規劃局或規委《建設用地規劃許可證》、國土局《建設用地批復》）。立項批復---用地批復----拆遷補償方案---建設用地批準性文件---資金到位證明。《拆遷許可證》與《評估報告》的日期是否一致、拆遷范圍是否擴大等等。一般開發商屁股都有屎，他們也不愿打程序。打程序是為了迫使其與你協商和解，但還是那句話：“首先不能寄希望于法律”！ 中國不是法制社會，一般靠[瞎對付]來解決問題，拆遷尤甚！任何問題的解決都靠“實力”，這才是重要！
篇二：拆遷期間談判技巧
一定要弄清楚拆遷人合法嗎?才能開談!拆遷公司往往利用心理暗示來擊敗你的勇氣.如:政府沒有拆不掉的房子! 拆遷是大趨勢...介紹如下:
一、公告拆遷期間談話技巧當拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協議時，如果被拆遷人的合法要求（如要求產權調換）被拒絕，被拆遷人應依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。
二、起訴撤銷拆遷許可證中止裁決 在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達一般為一個月），被拆遷戶一人或數人可到基層法院提起行政訴訟（一般而言，在拆遷范圍內未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟），請求法院撤銷拆遷主管部門頒發的××號房屋拆遷許可證。
三、訴訟期間無權裁決 根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第12條第2項的規定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應當中止進行，這樣就不會發生其后的合法的行政強拆或司法強拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。
四、訴訟期間作出裁決的后果如果在訴拆遷許可證一案二審未結案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到北京最高法，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續司法或行政強拆裁判或決定統統違法無效，受害人有權請求國家賠償。
五、告拆遷許可證的訴狀這要針對各種綜合情況來定，拆遷人提交的不合法的申請資料只有在案件受理后才能看見，寫訴狀時只能針對已發生的且看得見的（以證據說話，廣為搜集拆遷人散發的各種拆遷宣傳資料）一樣或兩樣不合法的事實（含實體或程序違法）即可，案件受理后，見到被告提交的證據再補充撤銷拆遷許可證的理由也不遲（訴訟的目的就是要拆遷人提交拆遷許可證的申請資料）。
六、法院受理
法院受理告拆遷許可證一案后，訴訟中既便是原告指出第三人提交的五份拆遷申請資料全部都不合法，絕大多數法院也會在最短時間內判決原告敗訴。
七、提起第二個行政訴訟合法延長告拆遷許可證一案的時間
（一）被拆遷人可在此案一審判決下達的前或后時間內（不可超過二審判決書下達的時間），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據所存在的問題，又提起第二個行政訴訟，請求法院撤銷第三人提交的以下文件之一即可：
1、建設項目批準文件（2004年后改為建設項目核準或備案文件）；
2、建設用地規劃許可證；
3、國有土地使用權批準文件。
（二）法院受理了第二個案件后，原告應持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據最高法院《關于執行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！第一個案件中止的時間越長對被拆遷戶越有利。
八、暴力拆遷“強迫交易”的法律后果筆者曾代理過一件眾多被拆遷戶提起的第三個訴訟（打三個官司共用了約一年的時間），狀告開發商的房地產開發資質證書不合法（此證書是取得建設項目批準文件的必要條件），開發商拖不起時間，在告拆遷許可證一案的二審判決未下達之前，自己就強行拆除了幾十戶被拆遷人的商鋪房，被拆遷戶將報案材料和強拆的錄像資料一齊交到公安局，強烈要求追究強拆者和幕後指揮者的“強迫交易罪”（刑法第226條）的刑事責任、并要求附帶民事賠償（而不是補償），開發商無法只好答應賠商鋪房和經營損失。
九、案件辦理與訴訟費用當然如何辦理以上案件，是否需要請內行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，如果被拆遷戶提起訴訟的人數少、經濟比較困難、多跑跑書店（或上網看看拆遷信息）不請律師也行。以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。
十、遭強拆的事后補救
（一）如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執行強拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經生效，事后補救的方法是：
1、如果以前未告過拆遷許可證，仍然可提起該訴訟，其作用是：如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發生的拆遷裁決和法院的強拆統統要被撤銷，實行執行回轉。
2、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進行投訴。
3、將拆遷裁決一案申訴到北京最高法。
（二）如果訴拆遷裁決一案還未結案，建議盡快提起告拆遷許可證一案，一旦法院受理了該案，被拆遷人（原告）應持告拆遷許可證一案的受理通知書，主動向第一個案件（即告拆遷裁決一案）的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據最高法院《關于執行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規定，中止第一案的訴訟。
十一、期待物權法生效先予執行拆除了房屋，只是判前保障日后執行的一種措施，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結案之前，告拆遷許可證一案的提起，大大增強了被拆遷人推翻（即撤銷）
篇三：拆遷談判要點
談判大贏家作者 發表于 搜房網 - 上海業主論壇 - 樓市話題 因地方**土地財政和國內城市化進程的需要，拆遷成了當今社會非常普遍的現象。在拆遷談判中，因拆遷人有**背景往往是談判中強勢的一方，而被拆遷人則是弱勢一方。盡管如此，被拆遷方還是可以通過策略的談判來為自己爭取盡可能多的利益。談判技巧和水平的高低會極大地影響到拆遷的補償金額，其差距之大非親歷者有時難以置信。2005年本人位于杭州市文二路的房子被拆遷，每平方獲得了2.9萬元的補償，而最低的業主每平方只獲得了7千元（相當于當時二手房的市場價格）的補償。2008年3月，因杭州市拱墅區半山地區環境污染綜合整治工程需要，拆遷到康橋鎮某企業。該業主因對廠房拆遷談判沒有經驗，聘請筆者為談判顧問。拆遷方按評估報告提出總補償金額為2340萬元。經過2個多月的談判，該業主最終獲賠4200多萬元，比對方的初始報價提高了1900多萬元。 根據筆者多次咨詢拆遷談判的經驗，總結拆遷談判的要點如下：
1．收集必要的相關信息
信息有助于我們“知己知彼”，增強談判實力和信心。應收集的信息包括：
（1）該地段為什么要拆遷？按照規劃拆遷之后該地段作何用途？用途不同，補償系數不同。
（2）拆遷人是誰？是否有拆遷許可證？動遷服務機構是誰？
（3）對方談判人員的組成情況如何？誰是主談人？他們的職務、背景、性格、愛好如何？
（4）拆遷的評估機構是誰？如果已經做了評估，如何拿到評估報告？
（5）評估報告哪些地方較合理？哪些地方可以要求重新評估？是否有財產被有意無意地漏評？
（6）拆遷人或服務機構的工作程序和內容是否合法？如有違法，向誰申訴？
（7）是否有別的企業已經達成拆遷補償協議？補償金額是多少？他們的談判有何得失？
2．組建一個談判小組因為拆遷談判涉及的財產標的額通常比較大（動輒上千萬、幾千萬）、內容復雜、專業性強，業主一人無法勝任，需要組建一個談判顧問團隊。顧問團隊最遲應該在評估機構進廠評估之前組建好。一旦評估報告出來，就會比較被動，少了很多回旋的余地。拆遷談判的團隊成員最好由以下人員組成：
（1）業主熟悉自己企業的基本情況，負責重大事項的選擇決策和補償協議的最后簽訂；
（2）談判顧問負責談判的準備、相關信息的收集分析、判斷談判形勢、控制談判過程、選擇談判重點和先后秩序、運用談判策略、技巧等，為業主提供系統的、全方位的咨詢服務；
（3）資產評估師負責審查評估機構出具的評估報告，是否存在故意低評、錯評、漏評等情況，為談判報價提供必要的依據。
（4）律師律師的作用在于提供法律方面的有關依據和拆遷協議的審核把關，而非起訴拆遷人。拆遷源于**立項，拆遷人往往有**背后撐腰，業主是不可能打贏官司或通過訴訟解決拆遷補償問題的。
3．策略地安排談判的時間和地點 在拆遷談判中，拖延是一種非常有用的時間策略。對業主而言，時間幾乎沒有成本。對開發商而言，時間有巨大的資金成本和機會成本。所以在談判之初最策略的做法是讓對方找不到人，不要和對方進行任何接觸。讓其他人先談，隨時了解他們取得的進展，作為己方談判的有利基礎。越是到后面，拆遷人越是想盡快把整個事情了結。到只剩下最后一兩家的時候，拆遷人要讓步就會少很多顧忌，也就更容易做出讓步。 在地點的選擇上，千萬不要自己主動到對方的辦公室談判。主動去對方的辦公室，對方會認為你很希望被拆遷并得到補償。要讓對方找到己方的企業里來，并且很難找到你，在談判過程中也便于安排人員巧妙地、策略地干擾或中止談判的進程。
4．確定理性的談判目標 很多業主會在拆遷談判中漫天要價，提出一些不切合實際的無理要求。過高的補償要求會被對方認為是“獅子大開口”，會毀滅對方通過談判解決的希望，其結果可能是迫使對方采取“強制拆遷”的極端手段，有時甚至釀成“玉石俱毀”的拆遷悲劇。理性的談判目標是通過努力談判可能實現的目標。這一目標應該是有理由支撐的，也就是業主的要求和報價應該是有理由的，是有一定依據的'。咨詢團隊的一個重要任務就是幫助業主確立一個適合的談判目標并為這一目標提供必要的理由和一定的依據。這一目標可以以評估機構出具的評估報告為基礎，但又要大大高于評估報告提出的補償金額。 談判目標不是一成不變的，隨著談判的進行，局勢的變化可以靈活調整。在談判初期，業主一方不宜過早亮出己方的談判目標和報價，以免一開始就被對方扣上“獅子大開口”的帽子。要通過策略的談判和過程控制逐步改變對方的期望值，使其越來越接近己方的談判目標。
篇四：律師教你獲得更多拆遷補償的技巧
一、公告拆遷期間談話技巧
當拆遷公告頒布后，拆遷人的工作人員約被拆遷人洽談拆遷協議時，如果被拆遷人的合法要求（如要求產權調換）被拒絕，被拆遷人應依法提出合理主張、耐心與其洽商，說話要和氣，切不可激化矛盾，更不可說沒有多少錢我不搬家這類的話。
二、行政訴訟中止行政裁決
在拆遷人聲稱要裁決或剛剛通知被拆遷戶參加裁決會時（提出裁決申請到裁決書下達一般為一個月），被拆遷戶一人或數人可到基層法院提起行政訴訟，一般而言，在拆遷范圍內未走一半人時或拆遷公告剛下兩個月前不宜過早提起該訴訟，通過訴訟把拆遷人拖入泥潭，使其遲遲拿不到行政裁決，沒有行政裁決，拆遷人根本無法實施合法的強拆。
三、訴訟期間無權裁決
根據建設部《城市房屋拆遷行政裁決工作規程》第12條第2項的規定，如果被拆遷人提起告拆遷許可證的訴訟，拆遷行政裁決應當中止進行，這樣就不會發生其后的合法的行政強拆或司法強拆了，這種狀況對被拆遷戶來說是非常有利的。
四、訴訟期間作出裁決的后果
如果在訴拆遷許可證一案二審未結案的情況下，拆遷主管部門仍然違法作出裁決，被拆遷人申訴到最高法院，該裁決肯定會被判決違法無效！依該違法無效的裁決而形成的后續司法或行政強拆裁判或決定統統違法無效，受害人有權請求國家賠償。
五、法院受理后及時啟動第二個行政訴訟
法院受理后，即使被拆遷人理由十分充分。絕大多數法院會在最短時間內判決原告敗訴。此時要在第一個案子判決前，及時設計第二個訴訟，咱們的目的就是要：拖時間！
六、要求中止第一個行政訴訟，繼續采用合法的手段延長第一個行政訴訟案件的時間
1、被拆遷人可在第一個案件一審判決下達的前或后時間內（不可超過二審判決書下達的時間），針對閱卷時了解到的被告所提交的證據所存在的問題，又提起第二個行政訴訟。
2、法院受理了第二個案件后，原告應持第二個案件的受理通知書，主動向第一個案件的法庭提交書面的中止訴訟申請書，請求法庭根據最高法院《關于執行行訴法若干問題的解釋》第51條第6項的規定，中止第一案的訴訟，法院如不中止仍作出判決，將該判決申訴到北京最高法必被撤銷！記住：第一個案件中止的時間越長對被拆遷戶越有利。因為拆遷人等不及，就只能自己提高補償標準。
七、案件辦理與訴訟費用
當然如何辦理以上案件，是否需要請內行人或律師代理，這要視被拆遷戶的各方面綜合情況而定，以上訴訟一人提起是一案，幾十人或上百人由于訴訟請求都是共同的，也只算一案，一個案件法院只收訴訟費50元。但不服拆遷裁決的案件，一戶是一案，不能并案審理。
八、遭強拆的事后補救
如果有的被拆遷戶的房屋在訴拆遷裁決一案中已被法院先予執行強拆了，并且訴拆遷裁決一案的二審判決已經生效，事后補救的方法是：
1、可以提起行政訴訟要求撤銷拆遷許可證，如果萬一碰到個清官將違法的拆遷許可證給撤銷了，依拆遷許可證而發生的拆遷裁決和法院的強拆統統要被撤銷，實行執行回轉。
2、同時可將訴訟中了解到的拆遷人提交的有關拆遷申請資料的違法性，通過信訪途徑進行投訴。
3、將拆遷裁決一案申訴到最高法。
先予執行拆除了房屋，只是判前保障日后執行的一種措施，并不意味著被拆遷人已敗訴，在該案未結案之前，要求撤銷拆遷許可證案的提起，大大增強了被拆遷人推翻（即撤銷）拆遷裁決書的力度，因為法院如果要認定拆遷裁決合法，必然要求拆遷裁決的基礎條件――拆遷許可證也要合法，如果出現拆遷許可證被撤銷的結果，拆遷裁決必然會被撤銷。
篇五：房屋拆遷糾紛的處理方式有哪些
衡宇拆遷膠葛的處置方法有哪些？分為達不成拆遷抵償安頓協議的拆遷膠葛處置方法和告竣拆遷抵償安頓協議后拆遷膠葛處置方法。而行政判決、依法告狀是未能告竣拆遷抵償安頓協議的拆遷膠葛處置方法。
(一)達不成拆遷抵償安頓協議的拆遷膠葛處置方法
1、行政判決
對拆遷人與被拆遷大概拆遷人，被拆遷人與衡宇承租人達不成拆遷安頓協議，就抵償安頓爭議向人民法院提起民事訴訟的，人民法院不予受理，并告訴當事人可以依照《拆遷條例》向有關部分申請判決。《拆遷條例》劃定拆遷人與被拆遷人大概拆遷人與被拆遷人、衡宇承租人達不成拆遷抵償安頓協議的，經當事人申請，由衡宇拆遷辦理部分判決。實施判決的衡宇拆遷辦理部分是縣級以上處所人民當局衡宇拆遷辦理部分。衡宇拆遷辦理部分是被拆遷人的，由同級人民當局判決。判決的內容包含抵償方法和抵償金額、安頓用房面積和安頓地址、搬家期限、搬家過渡方法和過渡期限等事項。判決應當自收到申請之日起30日內作出。
二、依法告狀
若拆遷當事人對判決不服，可以在接到判決書之日60日內向做出判決的衡宇拆遷辦理部分的本級人民當局申請行政復議，也可以向做出判決的衡宇拆遷辦理部分的上一級主管部分申請行政復議。當事人也可以在接到判決書之日起3個月內向人民法院告狀。
為了不影響拆遷工作的順利進行，在訴訟期間，拆遷人已對被拆遷人賜與貨泉抵償大概提供了拆遷安頓用房、周轉用房的環境下，訴訟期間可以不絕止拆遷的執行。
3、逼迫拆遷
在都會衡宇拆遷進程中，如被拆遷人或衡宇承租人回絕執行衡宇拆遷辦理部分作出的判決，《拆遷條例》劃定，被拆遷人大概衡宇承租人在判決劃定的搬家期限內未搬家的，可以依法實施逼迫拆遷。
實施逼迫拆遷必需以判決為前提。對在判決劃定的搬家期限內未搬家的，可以依法逼迫拆遷。實施行政逼迫拆遷，由衡宇所在地的市、縣人民當局責成有關部分執行，大概由衡宇拆遷辦理部分依法申請人民法院執行。
(二)告竣拆遷抵償安頓協議后，拆遷膠葛處置方法
衡宇拆遷抵償安頓協議是約定衡宇拆遷當事人之間民事權利和義務關系的合同。拆遷抵償安頓協議簽訂后，被拆遷人大概衡宇承租人在搬家期限內回絕搬家的，應當通過法律、仲裁途徑來辦理。如果拆遷當事人之間沒有告竣仲裁協議的，拆遷人可以向人民法院提起民事訴訟。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執行。如采納仲裁方法，拆遷當事人必需自愿告竣仲裁協議。仲裁協議包含衡宇拆遷抵償安頓協議中訂立的仲裁條款和以其他方法在膠葛前或膠葛后告竣的哀求仲裁的協議。仲裁委員會的選擇由當事人協議確定。仲裁實行“一裁結局制”。判決作出后，當事人就同一膠葛再申請仲裁大概向人民法院告狀的，仲裁委員會大概人民法院不予受理。
沒有仲裁協議的，一方申請仲裁的，仲裁委員會不予受理;當事人告竣仲裁協議的，
一標的目的人民法院告狀的，人民法院不予受理。
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