房地產政策建議

房地產政策建議

隨著房地產宏觀調控政策措施的逐步落實到位，從總體來看，2006年房地產市場將延續平穩發展的態勢。

然而，觀察2006年房地產市場走勢，還必須考慮以下幾個因素：一是隨著經濟發展和人們生活水平的提高，改善性住房需求會日益增加;二是隨著我國城市化進程的加快，以及建設社會主義新農村各項措施的貫徹落實，拆遷、改造等因素引起的被動性住房需求將保持一定增速;三是由于我國資本市場低迷、利率較低等原因，居民投資渠道有限，在住房方面的投資甚至投機需求將有增無減;四是基于對人民幣升值的預期以及中國經濟發展前景的判斷，國際游資熱衷于投資中國房地產市場，以期升值和獲利;五是節能型住宅標準的推行和實施，以及住宅品質的提升和功能的完善等，都可能成為住宅建筑成本升高的因素{TodayHot}。因此，2006年房價上漲的壓力仍然存在，穩定住房價格的任務依然十分艱巨。針對當前房地產市場運行中存在的問題，考慮房價上漲壓力等因素，2006年應繼續貫徹落實好已出臺的各項政策措施，順應市場態勢，在調控政策方面適當作些微調。

調整普通商品住房面積標準

2005年，國家對普通商品住房作出了明確規定，即住宅小區建筑容積率在1.0以上、單套建筑面積在120平方米以下、實際成交價格低于同級別土地上住房平均交易價格1.2倍以下，各地可以在規定標準的基礎上浮動20%。從各地落實的情況來看，僅石家莊、呼和浩特、青島、拉薩4個城市將單套建筑面積控制在120平方米以下，其他32個大中城市均上浮了20%。考慮到我國人多地少的國情，為適應發展節能省地型住宅的要求，對于超過規定建筑面積標準的，應當予以調{HotTag}整。

充分發揮土地供應的“閘門”控制作用

從美國等市場經濟發達國家在控制房地產市場價格的經驗來看，為解決中等收入居民住房困難問題，他們在過去相當長一段時間里(約20年)，堅持建設100平方米以下的小戶型“社會住宅”，以滿足中等收入居民住房消費需要，平均每年建設的'小戶型“社會住宅”不少于中等收入者占居民總數的比重(平均不少于62%)。我國屬于不發達國家，中低收入家庭約占全部家庭的80%左右，在市場經濟發展的初級階段，我們應借鑒美國的經驗，充分發揮土地供應對于房地產市場的“閘門”控制作用：國土資源部門在提供商品住房建設用地之前，應當先由城市規劃部門依據控制性詳細規劃出商品住房的建筑高度、容積率、綠地等規劃設計條件，之后再由房地產部門規定中小戶型住房面積占商品住房面積不得少于80%比例的控制性要求，并將其作為供應商品住房建設用地的前置條件，以保障中小戶型普通商品住房供應。對于房地產投資增幅過高、商品住宅銷售價格上漲過快的地區，要嚴格控制低密度高檔住宅土地供應，繼續停止別墅類用地供應。

形成梯形住房消費結構

逐步改善住房的消費和供應結構。從國際經驗來看，只有少數居民能夠購買得起新建商品住房，大多數居民通過住房二級市場購買二手房以及租賃方式解決住房問題。我國也應當加強對居民住房消費觀念的引導，逐步改善住房消費和供應結構。即：高收入居民購買新建高檔商品住房，中等收入居民購買或者租賃普通商品住房，低收入居民租賃二手房及廉租住房，待中低收入居民收入狀況好轉后再改善住房條件，減少對新建商品住房的消費需求壓力，形成梯形住房消費結構。而建立梯形住房消費結構的關鍵，在于培育住房二級市常培育和發展住房二級市場通常可以作為政府平抑房價的“穩定器”。

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