2015年房地產估價師《案例與分析》復習筆記
房地產估價是一項實操性很強的業務，其最終成果要通過估價報告體現。估價報告是估價機構履行估價委托合同、記述估價過程、反映估價成果的文件， 是估價機構提供給委托人的“產品”，是給予委托人關于估價對象價值的正式答復，是關于估價對象價值的專業意見和研究報告。因此房地產估價師必須能夠動手寫 作估價報告。
房地產估價報告寫作，是房地產估價師必須熟練掌握的專業技能。寫好房地產估價報告，不僅要求房地產估價師具備房地產估價的專業知識，以及與房地 產估價有關的各類知識，能夠了解和分析房地產市場的運行規律，同時還要掌握房地產估價報告的體裁特點，靈活運用其寫作技巧。學習和掌握房地產估價報告的寫 作，是房地產估價師一項很重要的專業訓練，能否成為一名合格的房地產估價師，達到執業要求，估價報告的寫作能力，是必不可少的檢驗標準。
房地產估價報告是一種指向性非常明確的專業性與職業性的報告文體，也有其特定的語言文字要求。
語言文字方面的要求，主要有對詞義、語句的要求、防止錯字漏字等，另外還有段落、結構安排，文字說明、圖表的結合使用，專業術語規范等問題。
(一)對詞義的要求
1.用詞準確
這是對詞義的基本要求，要善于根據內容表達的需要，在眾多同義詞、近義詞中選用最確切的語詞，以準確地表現事物的特征和作者要表達的意圖。
例如下面這三種表達方式中的用詞：“這里有可能成為繁華商業區”、“預計這里將成為繁華商業區”和“這里必然會成為繁華商業區”，用詞的強度不同，表達的意思也不同。
又如，同樣是對房地產開發企業的銷售業績做出判斷，可以在短期內的'銷售率數據的基礎上采用“比較理想”這幾個字，也可根據實際情況選擇最能準確表達實際情況的其他用詞。但估價報告中不應該用“好得不得了”等口語化的詞句。
2.語義鮮明，不能含混不清、模棱兩可
表達分寸的詞語，比如范圍、程度、條件等，在房地產估價報告中都會經常使用，要有客觀恰當的把握。不能使用“大概”、“可能”等字樣，特別是估價結論，不能模棱兩可。
例如：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格大約在5000元左右。”“大約”這樣的詞出現在市場分析中是可以的，但在估價結論中是不妥當 的。有時估價人員確實不能確定估價結論的具體數額，不妨說：“估價對象房地產每平方米建筑面積的價格在4800～5300元之間。”這樣的表述比“大約” 要確定得多，畢竟可以確定價格的變動范圍。
3.用詞不可帶有較強烈的感情色彩
估價報告用詞的褒貶要得當，盡量使用中性的詞匯，避免采用過于華麗的詞藻。
例如有的估價報告這樣寫：“估價對象所在位置交通特別便捷，路面非常平整寬敞，整日車水馬龍，川流不息”，“該建筑物外立面裝修立足于時代要 求，在不斷創新中選擇時尚，融古典主義風格與現實主義風格于一體，將外墻面進行了華美艷麗的裝飾裝修”，所述事實不能說與形成估價結論無關，但應該改用比 較中性的、冷靜的、敘述性的口氣。
例如改為：“從財務報告可見，該公司過去幾年的經營業績比較理想。”(下面可具體引用財務報告的一些主要指標，例如利潤、資產負債率等。)這樣用數據說話，就比簡單地用帶有感情色彩的評語有說服力。
又如：“該地區發展潛力與其他地區相比，不可同日而語”，這樣過分褒此貶彼的做法也是不可取的。
4.用詞標準、簡練，不堆砌、不生造
例如有的估價報告連用幾個“最高級’’來形容估價對象，有的估價報告采用一些非標準的用語或是受港臺用語的影響。比如將“素質”寫為“質素” (香港地區的習慣用法)，或是用動詞作形容詞：“這個小區的價位比附近同檔次的小區低，非常吸引。”(應為：“非常有吸引力。”)
(二)對語句的要求
1.句子簡潔，概括性強
估價報告應使用簡潔的文字對估價所涉及的內容進行高度概括，句子成分該省的一定要省，不能出現雜揉、贅余等毛病，同時注意句子的完整性以清楚表達所表述的內容。
2.搭配得當
語義上要符合情理，符合語法規則，同時要銜接。語句與語句之間，意思也要銜接、連貫，不能脫節。
3.邏輯嚴密
不能出現自相矛盾的現象，造成邏輯混亂。邏輯混亂的情況主要有：一是前后沒有照應，如前面說了上座率70%，后面計算時又沒有考慮進去;前面描 述按建筑面積平方米的租金價格，后面又利用使用面積計算租金凈收益;前面定下的報酬率是13%，后面又采用15%。二是數據來源沒有出處或是有錯，如有的 估價報告中的房地產稅、營業稅的稅率錯誤。三是判斷推理沒有充足的理由，如簡單地下結論，卻沒有充足的理由支持該結論。
(三)要防止錯別字和錯漏
特別是一些容易混淆的字不能錯，例如：
坐落(不是“座落”)、坐標(不是“座標”)、簽訂(不是“簽定”)、訂貨(不是“定貨”)、好像(不是“好象”)、想像(不是“想象”)、圖 像(不是“圖象”)、其他(不是“其它”)、部分(不是“部份”)、身份(不是“身分”)、成分(不是“成份”)、內涵(不是“內含”)、賬目(不是“帳 目”)、撤銷(不是“撤消”)、抵消(不是“抵銷”)，等等。
另外不要漏字，特別是數字不要缺漏，如估價對象最終結果本應為300000卻寫成了30000。還有，在內地不應使用繁體字，通用的外文譯名不要自己另造譯名。
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