實習目的

　　經過兩年專業的物業管理理論學習，通過物業管理實務、物業管理學、應用寫作、管理學基礎、公共關系學等等的測試，以優良成績通過各科目考核。于20xx年3月13日下午，學校安排本人在寶安區龍華萬夏錦繡江南進行物業管理實習。在整個實習階段中，我在管理處老師的指導下把在書本上學到的物業管理理論知識與日常實際工作中所出現正常的及突發事情相融合、對應，用實踐驗證理論探索物業管理工作的本質與規律。短暫的半天實習時間，使我對物業管理工作有了更深層次的認識、了解。

　　一、實習單位的基本概況：

　　深圳市萬夏居業有限公司成立于1987年，隸屬于深業鵬基集團有限公司，是首批榮獲國家一級物業管理資質的中國著名大型物業管理企業，該企業業務遍及深圳、北京、鄭州、濟南、長沙、南昌、蘇州、珠海等全國30多個大城市的物業管理，包括智能大廈，住宅區、工業區、商住樓、寫字樓、別墅、市政公園等;目前該企業管理總面積達到20xx多萬平方米，在管項目105個，現有員工5000余人，企業堅持以“顧客為中心，持續改進我們的服務”的質量方針，以優質的服務和品質贏得市場，目前榮獲了全國物業管理示范大廈”、全國物業管理行業唯一的“文明服務示范窗口”、國家級“青年文明號”，“全國精神文明創建活動示范點”、“建設部物業管理培訓基地”、“中國國優物業管理典范單位”、“全國質量、服務誠信示范企業”、“深圳名片”等 300多項榮譽。

　　錦繡江南物業是萬夏居業有限公司的管理項目之一，成立于20xx年4月，位于深圳市龍華鎮中心地段，占地面積21萬平方米，總建筑面積約42萬平方米，共有3555戶，一期是多層，有850戶，二期由多層和小高層組成，有735戶，一、二期多層住宅都是院落式的設計，內設院門、亭子等。院落命名以院內的植物的品種科木命名，如木棉院里植物以木棉為主，石榴院、茶花院等。三期由九棟高層組成，共有440戶。四期由十四棟高層組成，共1204戶。每期外圍一、二層為商鋪。錦繡江南物業為綜合商住樓，是以中國傳統園林為背景的大型生活社區，管理處奉行“萬夏物業、精細管理”的服務理念，曾獲得“園林式、花園式，市綠色社區和青年文明號”等光榮稱號。

　　二、實習內容：

　　錦繡江南是一個提供有償物業管理服務的機構，是為業主提供一個安全、整潔、舒適、有序、放心、溫馨、詳和的一個居住場所，管理面積大，設施設備多，管理要求高，我主要從以下方面進行實習。

　　嚴格的清潔消殺管理，確保了小區安寧：

　　管理處在小區內張帖了必要的清潔溫馨提示，提醒業主和用戶愛護環境，文明居住，也制定了保潔職責，紀律和規章制度，按工作量劃分區域，并設專員巡邏，發現問題及時處理，確保小區內的衛生整潔。在四害問題上，管理也設立專

　　職人員和建立健全了管理制度，實行“一周一殺”，在昆蟲繁殖季節實行“一周二殺”，并在不同的方位、角度設立了滅蚊網，兩種方法同時使用，消滅四害保證了小區的安寧。

　　重視人力資源的有效管理：

　　該企業在招聘管理人員時要求必須畢業于物業管理專業的人員，招聘維修人員時須具備相關技術條件的多面手，并持證上崗，招聘保安人員時須退伍軍人或從事相關行業二年以上者并對其身高、體質、知識、品格心理素質等進行嚴格考核。在上崗前后都有周密培訓計劃的進行培訓，如公司概況、小區的基本情況、職責、紀律、制度和各種突發事件的處理流程等，除此之外還為各類專業人員提供了專業培訓的學習機會，不斷的增加更新專業知識，使員形成了一種積極向上的學習和競爭氛圍，與此同時還根據各崗位的工作職責，制定了考核辦法，考核標準等考核機制并逐步的完善，從而提高了員工的個人素質、管理水平和管理效益，為企業的發展壯大做好了后備力量，保證企業的良好形象，這離不開人力資源的有效管理。

　　消防管理有待加強

　　錦繡江南的消防管理雖制定了規章制度，培訓，學習也有計劃的進行以及一些明顯消防標識，但在管理上還有些走過場，走形式的現象，對消防要求不夠嚴格，消防通道還有被占用的現象，這是在消防管理中不可忽視的現象，也應整改、完善以確保業主的安全為宗旨。

　　維修工作應及時有效

　　參觀學習中我觀察到小區內有很多鐵器生銹、房屋外油漆脫落沒有及時的維修。從這些細微小節中會讓業主們看到管理處在管理中出現的漏洞同時也會影響到管理處的形象，也會影響到小區業主公共物品的使用壽命，從而增加物管成本。事雖小但卻能反應出管理漏洞，物業管理無小事，關系到業主的事，再小的事也應放在心上，及時解決、處理好。

　　三、實習體會：

　　短暫的實習轉眼而過，回顧實習的過程中既有收獲的喜悅，也有遺憾，首先是通過實習加深了我對物業管理知識的了解，豐富了我的物業管理知識，使我對物業管理有了更深層次的認識;其次由于時間的短暫讓我感到有些遺憾，因為這對物業管理的有些實際工作的認識僅僅停留在表面上，末能親身感受，所以也未能領會物業管理的精髓所在，特別是對廣告租賃、財務管理、設備管理的了解深入不夠，也僅僅存在理論知識上，在以后的工作中還需要加強這些方面的學習。

　　通過這次實習我了解了萬夏居業錦繡江南管理處的組織機構，運作方式，管理服務內容，管理服務的規章制度，學習了管理人員和操作人員的工作經驗和優秀品質，同時還將萬夏居業的管理實踐經驗與我所學的物業管理理論知識相結合，讓我真正看清了物業管理這個朝陽產業的輝煌前景，使我受益非淺。這次實習我更加地認識了物業管理工作，既要注重物業管理理論知識的學習，更重要的是要把物業管理理論與實踐緊密結合。物業管理作為微利行業它提供的產品是一種無形的服務，也是一種全方位，多功能的管理，同時也是一種平凡、瑣碎、辛苦的服務性工作，因此在實際工作中，應從業主的需求出發，以服務業主為中心，樹立方便業主，全心全意服務業主的服務理念，不斷的學習創新，為業主提供一個安全舒適、溫馨的居住環境，讓我們一起來為物業管理這新興的朝陽產業樹立起新的里穩程碑。

　　本次實習的目的在于通過理論與實際的結合、個人與社會的溝通，進一步培養自己的業務水平、與人相處的技巧、團隊協作精神、待人處事的能力等，尤其是觀察、分析和解決問題的實際工作能力，以便提高自己的實踐能力和綜合素質，希望能幫助自己以后更加順利地融入社會，投入到自己的工作中。

　　一般來說，學校的生活環境和社會的工作環境存在很大的差距，學校主要專注于培養學生的學習能力和專業技能，社會主要專注于員工的專業知識和業務能力。要適應社會的生存要求，除了要加強課堂上的理論知識外，還必須要親自接觸社會參加工作實踐，通過對社會工作的了解指導課堂學習。實際體會一般公司職員的基本素質要求，以培養自己的適應能力、組織能力、協調能力和分析解決實際問題的工作能力。

　　實習在幫助應屆畢業生從校園走向社會起到了非常重要的作用，因此要給予高度的重視。通過實習，讓自己找出自身狀況與社會實際需要的差距，并在以后的學習期間及時補充相關知識，為求職與正式工作做好充分的知識、能力準備，從而縮短從校園走向社會的心理適應期。

　　物業管理是一個新興行業，目前在國內迅速的蓬勃發展。行業的性質是服務型和高科技性相結合的第三產業，要求從業者具有較強的實踐能力。行業的快速發展所呈現的主要問題之一就是急缺大量的專業從業人員。作為培養懂業務、具有良好職業道德的高技能型人才的高等職業院校，我系積極與校外物業管理企業建立聯系，走產學結合的培養道路。

　　一、實習活動情況

　　09 級物業管理專業，經過近兩年的專業理論學習，自 20xx 年10月20日到 20xx年11月5日到廣西福來物業管理有限公司進行為期 3周的專業實踐。由物業公司結合學院的實踐教學計劃進行實習期間的具體工作和培訓安排。本次實習的具體項目是廣西福來物業管理有限公司下屬的三個管理處，分別是住宅、寫字樓和體育場三種類型的物業。學生也根據不同管理處的人員需求量進行調配，并根據不同物業類型的管理特點和崗位要求對實習學生制定具體的培訓計劃和指導。學院根據學生的實習情況，指派專業老師定期去物業公司進行走訪，了解學生實習生活和工作中遇到的問題，及時和公司有關人員進行溝通、解決。

　　二、實習期間出現的問題

　　09 級物業管理專業學生在實習期間普遍表現出主動學習、積極配合的良好行為，但由于初次走入社會，還是出現了一些預料中的心理問題。主要有：一是，從學校的課堂出來走進公司走進社會，剛開始表現出莫大的熱情和興奮，經過一兩天的適應，工作的熱情迅速降溫。二是，對基層工作的認識存在偏見。物業管理工作包括很多內容，就保潔而言，就需要實習學生從基層做起，從保潔員做起。很多同學思想放不下來，認為大學生的工作定位應該是管理者，甚至產生讀書無用的想法。三，語言表達不流暢，尤其面對公司領導的問詢，缺乏公眾場合的鍛煉。

　　三、問題的解決和總結

　　針對 09 級物業管理專業學生在實習中的種種問題，我院老師和物業公司的領導進行了及時的發現和溝通，并找出原因，具體解決，幫助學生們走出困惑，同時為今后的實習工作安排積累經驗。

　　發現問題，及時進行心理輔導。

　　實習剛開始兩周時，發現部分學生的熱情突然降溫，我院老師和公司領導及時溝通，找個別同學進行了談話分析。發現學生對實習期間的具體安排存在誤解。針對這種情況，兩方進行了培訓計劃的合理調整和工作計劃的重新安排，并與部分同學再次進行溝通和講解，消除她們的誤解，重新鼓起志氣，盡快的適應新的環境。

　　2. 重視基層工作，樹立從基層做起的思想。

　　同學認為既然學的是物業管理專業，認為今后的工作定位就是管理者，實習期間的基層工作是把她們做為廉價勞動力。針對這種想法，兩方進行了專題講座和討論，讓學生懂得只有從基層做起，從點滴做起才能做好管理者的重要性和必要性。基層工作不是丟人的是，而是一段寶貴的工作經歷，是人生的一筆財富。公司管理層的很多項目經理都是從基層員工如保潔員、電工、維修工等做起的。通過專題討論和教育，學生們均樹立起正確的職位觀念，以積極的心態面對每一份每一天的工作。

　　3. 加強與人溝通，增強協調能力。

　　物業管理工作的重要特征就是協調，處理不同部門或業主之間的關系。在公司領導問詢同學們的生活和工作情況的時候，部分同學因為緊張等原因表現出語言不流利，臉紅等。針對這種表現，我們需要加強學生公眾場合的表現欲和表達力。現代社會需要有良好職業技能，同時敢于自我推銷的人才。物業管理專業開設了“自由演講”舞臺，讓每個同學站到大家面前去發揮去表達，從戰勝膽怯心理開始，讓演講的舞臺把學生逐漸鍛煉成具有流暢語言表達能力的人。

　　4.實習收獲

　　經過三周的實習鍛煉，精神飽滿，碩果累累的回到學校。一方面對本專業的就業方向有了更全面和更成熟的認識，對具體的崗位工作掌握了基本的操作技能和知識；另一方面對自身設置了更實際的學習目標和工作目標，樹立良好的實習心態，為走上社會打下基礎。

　　物業管理專業的實習經歷，不僅使全體實習生收益很多，而且對于教研室來說也有收獲，積累了更多的實踐教學和管理經驗。

　　一、行業調研與參觀的意義

　　行業調研與參觀是每一個大學畢業生必須擁有的一段特殊經歷，它使我們在實踐中了解社會的需求、在實踐中鞏固自己的知識;行業調研與參觀又是對每一個大學生專業知識與素養的一種檢驗，它能讓我們學到了很多平時在課堂上根本就學不到的知識實際操作的知識,既開闊了我們的視野，又增長了我們見識，為我們將來走向社會打下堅實的基礎，也是我們走向工作崗位的第一步。 在進行了一年的大學學習生活后，我通過對物流基礎的學習，可以說所有的有關物流的專業基礎知識、基本理論、基本方法和結構體系，都基本掌握了，但這些只是紙上談兵，并未將這些理論性極強的東西與實際運用聯系起來。如果沒有行業調研與參觀，直接讓我進行基本工作，我想我一定無從下手。因為我對物流行業的實際操作一竅不通。自認為平時對物流知識還了解的'我們，只能成為一些只會紙上談兵的學者，而并不能成為一個物流行業的佼佼者。于是在堅信“實踐才是檢驗真理的唯一標準”下，我認為只有把從書本上學到的理論知識應用到實際的物流實務操作中去，才能真正掌握這門知識。才能把自己打造成一個能為物流行業發展做出貢獻的物流行業工作者。

　　二、行業調研與參觀的內容

　　物流企業參觀：我們在實習的第三天終于迎來了第一次去物流企業進行實地參觀調研。下午1點30分，我們物流3、4班一起乘校車去我們本次的參觀調研的目的地—每食屋冷藏物流中心。寧波市每食屋有限公司，前身為已有十來年經營史的余姚每食屋食品有限公司，專業代理三全、灣仔碼頭、龍鳳、五芳齋、海霸王、維邦、八喜、光明等品牌的低溫食品，服務浙東地區，是全國速凍食品代理企業五十強。進入二十一世紀，公司將以社會化、規模化、集約化、細分化的經營理念，正確把握流通領域先進生產力的發展要求，努力促進傳統流通的戰略轉變，為社會提供完整的冷鏈而努力，把致力于服務低溫專業客戶為企業宗旨。

　　公司為進一步拓展寧波市場，于本世紀初在鄞州中心區征地十余畝，新建了寧波首家低溫物流中心和首家凍品交易中心，把公司發展成既有商品儲存功能的交易場所，又有商品交易功能的倉儲場所，達到倉儲與商業的密切結合，打造成寧波倉儲式凍品專業店為目標。公司已成為中國倉儲協會會員單位，中國冷藏庫分會第一屆理事單位，中國通用倉庫等級國標評定辦評審員，寧波市現代物流重點聯系企業，寧波市物流協會常務理事單位等社會職務，為振興寧波低溫行業的發展做出應有貢獻。 主要經營：低溫食品批發;低溫食品代理;代理低溫食品;速凍食品代理;代理速凍食品;健康食物;美容食物;大量低溫食品;生產速凍食品;優質白魚米;三全低溫食品;灣仔碼頭食品;龍鳳低溫食品;五芳齋食品;海霸王食品;維邦低溫食品;八喜低溫食品;各種品牌食品;品牌食品批發;品牌食品代理。首先我們參觀了他們的卸貨場，看著一輛輛叉車將一堆堆堆垛好的貨物叉走，然后又迅速將貨運入倉庫。

　　讓我們真正看到實際的貨物裝卸的流程。接著我們還去參觀了他們最有特色的冷凍倉庫。我們進入了冷凍倉庫，仔細看了其中的貨物的堆垛等方面。然后就從冷凍倉庫逃了出來。因為里面實在是寒冷了。在參觀過程中，我們了解到，其企業的一整套系統都是按照嚴格的配送中心的基本作業管理流程進行，例如：進出貨，都需提供貨號登記，并且全部由電腦控制，及檢查入庫貨物和清單的核對。臨走前我們還去了他們的批發市場，那邊的冷凍產品應有盡有，真是寧波人的菜籃子商品基地啊。以及我們去的中通物流公司也是一樣。只不過中通物流公司不是主營冷藏貨物，而且中通物流公司更是面向全國發展，是寧波物流行業的模范。

　　港口參觀：我們這次參觀的是寧波大港貨柜。我們來到公司，總經理就把我們帶到會議室給我們講解大港貨柜的詳細情況和參觀安排。寧波大港貨柜有限公司 (簡稱NDCC) 總投資8,000萬元人民幣，是由寧波港國際集裝箱綜合發展總公司和中國外運集團浙江有限責任公司共同籌建的大型國際集裝箱綜合性場站。我們大致知道了他們的作業流程：進倉：乙方提前一天將《入庫通知單》傳真給甲方確認;甲方收貨時根據《入庫通知單》上的內容逐項核對,(如貨損,貨差,貨單不符將記入《進倉單》);二小時內甲方將《進倉單》傳真回乙方后歸檔,月定報表。

　　出倉:乙方提前一天將《提貨通知單》傳真給甲方,寫明出貨的時間,車隊名和所提貨品的貨號,數量;當天車隊攜帶正本《提貨單》到相應的貨倉,甲方根據乙方簽字樣本,《提貨通知單》與正本《提貨單》核對《出倉單》,并由提貨方在《提貨單》和《出倉單》上簽字;完畢后甲方立即把已簽字的《提貨單》傳真回乙方,并把《提貨單》,《出倉單》歸檔。隨后，我們又坐了會車到達了港口，這里是運輸集裝箱的貨車通過集卡的地方，最后我們還參觀了控制室，這兒分別監視著之前參觀過的碼頭，港口等地方。總的來說，大港貨柜是一個現代化較發達的公司。

　　講座：我們聽的是“職業素養與創業規劃”這個講座。有2位老師給我們講了很多成功者的例子，告訴我們應該具備的職業素養和該怎么樹立創業規劃。不僅系統闡述了我國的大學生職業生涯規劃狀況、大學生職業規劃的具體原則、步驟、案例等，同時還詳細地介紹了人才的自我設計與開發等問題，對職業生涯規劃和設計做了較為完善的說明和介紹，給我帶來了很大啟發。

　　三、總結

　　這次的參觀實習讓我了解到了實際操作過程中物流的運作模式及相關業務，以及寧波物流業的發展趨勢。幾位指導老師們在整個實習過程中盡職盡責，讓我們的實習含金量十足。實習開始時，老師們深入學生的生活和學習環境，闡明實習大綱及實習計劃，明確實習目的和要求。

　　實習過程中，結合實習單位的具體情況，幫助學生學會具體地分析問題、解決問題，學會深化專業知識，用專業知識指導實踐，指導學生做好具體工作;檢查學生實習工作日記，掌握實習情況，指導工作及時有效;督促學生認真完成實習報告。指導老師還經常與學生交流。基本達到了及時發現問題，解決問題，提高實習質量的目的。 實習單位的指導老師認真負責。不僅指導具體工作，還無私的給我們了介紹自己的工作與社會經驗。

　　在學校里只是單純的對專業知識進行理論的學習，對物流的發展歷史進行了初步的了解，對全球物流的發展有個模糊的認識，對我國的物流發展趨勢有個大體的印象，對理論上的物流運作流程有一定的理論基礎，加上這次的實地考察調研，讓自己分析問題的能力和處理問題的能力有所提高。

　　我堅信實踐是檢驗真理的唯一標準，依據具體情況具體分析，做到靈活運用，善于轉變思考問題的思維角度，才能成為一名出色的物流行業從業者，才能更好的為寧波、全國的物流發展做出貢獻。

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