2017年房地產估價師《經營與管理》考點：成本法

　　導語：成本法是當投資公司對被投資公司經營活動無影響能力時采用的長期股權投資會計處理方法，即投資公司的長期股權投資賬戶，按原始取得成本入賬后，始終保持原資金額，不隨被投資公司的營業結果發生增減變動的一種會計處理方法。

　　成本法需要注意以下幾個問題

　　1)成本法中開發成本可劃分為土地開發成本和建筑物建設成本。主要包括：①勘察設計和前期工程費;②基礎設施建設費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務設施建設費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發成本，哪幾項歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內容中，①項一般情況下歸屬于土地開發成本，②項如果取得的房地產開發用地是熟地，只包含部分基礎設施費，則部分屬于土地開發成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎設施建設費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2)紅線內市政費用應包括在建造成本中。

　　3)要記住不可預見費用的含義及具體包括內容。

　　4)勘察設計、前期工程費、基礎設施建設費、不可預見費、紅線內市政費，一般應包含在土地開發成本中并參與計息。

　　5)成本法利息的計算中，基礎設施建設與場地拆遷費用是作為土地開發成本費用的。

　　6)對自用房地產用成本法估價中，要計算銷售費稅。

　　7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預售時就有銷售費用。

　　8)房地產重新購建價格包含銷售稅費和利潤。

　　9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產開發中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。

　　10)功能過剩造成的.損失是功能折舊，而經濟折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產價值的升值。

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