2016房地產估價師經營與管理考點：房地產投資

　　房地產投資分為直接投資和間接投資兩類。直接投資包括開發投資和置業投資。間接投資包括：①投資房地產企業的股票或債券，②投資房地產投資信托基金，③購買住房抵押支持證券。

　　一、房地產直接投資

　　㈠房地產開發投資――短期投資

　　開發投資→增量供給。建成后的房地產用于出租或經營，短期開發投資→長期置業投資。

　　㈡ 房地產置業投資

　　置業投資的兩個目的：①自用;②投資。

　　置業機構投資者的選擇：

　　⑴缺乏投資經驗且具有低風險偏好的投資者，購買黃金地段優質成熟物業，購買價格高，收益水平低，風險小;

　　⑵具備投資經驗又有風險偏好型的投資者，購買優良區位的'新竣工甚至尚未竣工的物業，初始投資和收益水平低，增值潛力大。

　　二、房地產間接投資

　　㈠投資房地產企業股票或債券

　　房地產投資企業通過資本市場直接融資，以支持其開發投資計劃，不僅解決了資金短缺問題，為投資者提供了間接投資房地產機會，使其分享房地產投資的部分收益，成為房地產間接投資者。形式：首次公開發行、配股、公開增發或定向增發、發行可轉換債券。

　　㈡投資房地產投資信托基金(REITs)

　　概念：是購買、開發、管理和出售房地產資產的金融工具。投資者把資金交由信托投資基金，基金由專業人士進行投資組合，將資金投入房地產業，基金機構將收益再分配給投資人。

　　優越性：收益相對穩定――主要來源于租金收入 流動性很好――可進行交易

　　類型：權益型、抵押型、混合型。REITs選擇投資的領域廣泛，其投資涉及到許多地區的各種不同類型的房地產權益和抵押資產。因有專業投資管理者負責經理管理，其收益水平高于一般的股票收益，REITs股票，成了個人、機構投資者間接投資房地產的重要工具。

　　REITs作為一種創新的房地產金融工具，已經出現了若干雛形。預計隨著中國相關法律制度的完善，REITs很快將成為中國投資者現實的投資工具。

　　㈢ 購買住房抵押支持證券

　　把金融機構所持有的個人住房抵押貸款債權轉化為可供投資者持有的住房抵押支持證券，以達到籌措資金、分散房地產金融風險等目的。主要做法是：銀行將個人住房抵押貸款債權，出售給專門設立的特殊目的公司(SPC)，由該公司將其匯集重組成抵押貸款集合，每個集合內貸款的期限、計息方式和還款條件大體一致，通過政府、銀行、保險公司或擔保公司等擔保，轉化為信用等級較高的證券出售給投資者。

　　住房抵押貸款證券化興起于20世紀70年代，現已成為美國、加拿大等住房金融市場上的重要籌資工具和手段，泰國、韓國、馬來西亞、香港等新興國家和地區也開始了住房抵押貸款證券化的實踐，使住房抵押支持證券成了一種重要的房地產間接投資工具。中國推行住房抵押貸款證券化的條件已日趨成熟，住房抵押支持證券將出現在中國的投資市場上。

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