房地產產品建議

房地產產品建議

在國家一系列房產調控政策調控后，島城樓市漸進休克。限購令、限貸令已發揮了強大調控威力，住宅產品交易量、交易金額到目前為止已難與去年相比。與此同時，非住宅類產品迎來了春天，酒店式公寓、商鋪等業態產品銷售火爆，就在人們都以為2015年將是非住宅產品年時，房產稅征收政策的出臺又再一次給這種產品交易下了緊箍咒。

政策鏈接：

青島市房產交易中心下發通知要求，自通知下發日起，個人辦理非住宅過戶手續的，應先向稅務部門提供土地稅、房產稅及其他稅收的繳稅憑證;無法提供的，應當補繳應繳納的土地稅、房產稅及其他稅收，然后才能辦理過戶手續。個人自用非住宅應繳納房產稅年應納稅額=房產原值(1-30%)*1.2%。房產稅繳納年限最高為3年，如果不足3年按實際持有年限計算，高于3年，按3年計算。交易成本大大提高。

政策解讀：

從政策字面上分析，房產稅的征收落點在辦理過戶時征收。也就是說非商品房交易在一手房交易市場上是不限制的，不會額外增加交易成本。相反在二手房交易時卻大大提高了交易成本。通過降低非住宅產品交易頻率降低貨幣在市場的流通速度，可想而知，國家面臨的通脹壓力是空前的。酒店式公寓作為典型的'非住宅類居住性質產品，短期投資收益空間將大大縮水。也就是說買一個酒店式公寓如果不是自住，想在三年內轉讓收益將降低，商鋪投資亦是如此。

非住宅產品銷售壓力劇增

非住宅產品多以滿足投資性需求為主，該類產品與其他投資形式項目具有投資收益高、投資穩艦收益快等優點。且投資產品本身除自身溢價外，還有相當可觀的租金收益。而房產稅削弱了產品溢價收益，迫使投資者不得不考慮和仔細核算投資收益。從而提升該類產品的銷售壓力。

給購買者的幾點建議：

1、酒店式公寓產品投資須充分考慮地段周邊配套等情況，購買前充分了解周邊租金情況，盡量達到該類產品投資租金收益與銀行存款收益持平。該類產品使用年限為40年屬商業用地，居住成本相對住宅產品要高。無論在用電用水、交易契稅、貸款利率都比正常住宅產品高。莫貪圖總價低而盲目購買。應對投資成本進行詳細核算，對未來轉讓年限要有充分計劃。

2、商鋪產品投資因總價高，投資金額大更應該仔細核算。選擇一手商鋪時應盡量選擇商圈商業或由大型集中商業組成的區域商業。盡量避免居住區商業產品投資。在投資回收期上，商業產品一般有1-3年的商業培育期，投資收益曲線一般是從負值不斷上升直到相對平穩的曲線。所以在不具備一定投資風險承受能力的投資者建議不要介入。對于二手商鋪投資更須謹慎。試想一下，除特殊原因外，如果該商鋪收益頗高，賣主怎會舍得轉讓。

3、綜合考慮投資機會成本，通脹期投資收益降低。目前，我國經濟正處于高通脹階段，物價持續上漲。主要是國際經濟影響。如果所購房產產品不隨市場通脹因素上漲，實際上已經是在貶值。換句話說，如果房價不繼續上漲，實際上已經在降價了。在此類產品下行階段，建議先將資金投向比較穩健的銀行理財產品。待政策穩定，價格調整到位時，再選擇入市。

未來的幾個月對非住宅產品來說，將進入政策解讀和消化期。此類產品的投資風險遠高于住宅。股市有風險，入市須謹慎。引用股市里常說的一句話，所以最后的忠告就是“樓市有風險，入市請三思。”

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