房地產項目前期策劃流程

　　營銷策劃從營銷方案的構思、實施到評價有一整套規范程序和科學方法，下面是小編整理的房地產項目前期策劃流程，歡迎大家參考!

　　整體看點

　　可行性研究：市場分析→市場預測→財務評估等

　　項目定位：SWOT分析→客戶定位→產品定位→價格定位→經濟收益分析

　　市場推廣：賣點提煉→項目總體形象設計→推廣費用預算→現場包裝方案→制定推廣策略

　　可行性研究

　　1.市場分析

　　包括宏觀市場和區域市場。

　　2.市場預測

　　包括供給預測、需求預測、價格預測。

　　3.收入、成本、費用預測

　　銷售收入、土地成本、建安成本、市政配套費、管理費、稅費等。

　　4.財務評估

　　(1)靜態指標：成本利潤率、銷售利潤率;

　　(2)動態指標：凈現值、內涵報酬率、投資周期。

　　5.盈虧平衡分析

　　關鍵是找到盈虧平衡點，即項目達到盈虧平衡狀態利潤為零的點。

　　6.敏感性分析

　　反應敏感程度的指標是敏感系數=目標值的變化百分比/參數值變動的百分比。

　　7.風險評估

　　風險分析又稱概率分析，利用概率值來研究不同因素的概率分布，從而對方案的經濟效果指標做出某種概率描述，對方案的風險情況做出比較準確的`判斷。

　　項目研究

　　1.宏觀環境分析

　　(1)經濟環境：包括宏觀政策及經濟形勢(通脹、利率、匯率等);重大事件及其影響(如北京2008年奧運會、上海2010年世博會);城市經濟狀況(GDP、人均收入等);城市建設(城市規劃、固定資產投資、拆遷計劃等);人口及其變化狀況(總量、新增家庭數、外來常駐人口比例等)。

　　(2)房地產市場環境：結構及其規模(一、二、三級市場);板塊布局(熱點區域);行業成熟度(產品豐富度、外來開發商的進入程度)。

　　2.項目價值分析

　　(1)區位價值分析：產業分布(第三產業、旅游經濟、高新技術產業、物流等);街區價值(土地級別，區域功能定位、人文歷史價值等)。

　　(2)項目資源分析：自然(山景、海景、湖景等)、人文景觀;交通資源(公交、高速路、機場、火車站、港口等);配套資源(購物、教育、醫療、文化、娛樂等)

　　3.競爭環境分析

　　(1)同區位、同類型、同價位競爭項目分析;

　　(2)經典樓盤分析：包括產品特色(產品理念、建筑風格、產品組合、面積配比、戶型特點);

　　推廣手法(廣告訴求、媒體運用、推廣節奏等);銷售策略;其他成功因素。

　　(3)成功案例分析：主要包括：開發策略 、產品特色、推廣手法、銷售策略、其他成功因素。

　　4.潛在客戶分析

　　(1)確定研究對象：主要包括周邊客群、歷史客群、特有客群、投資客群、新生客群;

　　(2)確定研究內容：需求特點;置業能力。

　　5.得出調研結論

　　(1)未來的市場狀況：a、2-3年片區內供應量預測 ;b、價格走勢預測;c、需求趨勢預測;d、客戶消費趨勢預測;

　　(2)可能的客戶：客戶可能的區域;客戶層面;購買力情況;

　　(3)可能的產品：產品類型;產品設計創新點;可能的價格(總價、單價)。

　　項目定位

　　1.SWOT分析

　　優勢、劣勢、機會、威脅。

　　2.客戶定位

　　根據市場研究階段對項目特點以及潛在客戶的研究篩選目標客群。

　　3.產品定位

　　(1)產品定位內容：包括定位描述和設計要點：規劃設計建設、配套設施、產品建設、社區服務建設。

　　(2)產品定位策略：客戶導向與市場導向相結合。

　　4.價格定位

　　價格定位的考慮因素：競爭項目的價格定位;產品的特色;開發商的品牌;未來的市場狀況。

　　5.經濟收益分析

　　開發商看重的是：內部收益率(IRR)和凈現值(NPV);小業主看重投資回報率。

　　市場推廣

　　1.賣點提煉

　　(1)地段：包括交通條件;配套資源;自然、人文景觀;未來規劃遠景;

　　(2)產品：包括：規模;建筑風格;園林特點;戶型特點;價格;新型建材、工藝;

　　(3)附加值：包括：開發商品牌;物管品牌;建筑設計公司品牌;園林設計公司品牌;承建商;產品概念;倡導的生活方式。

　　2.項目總體形象設計

　　形象表現系統包括案名、logo、標準色和形象推廣語

　　3.推廣費用預算

　　(1)確定推廣費用占總體銷售額的比例結合當地行業基本水平，視項目情況定;

　　(2)確定各主要費用項目的預算比例(現場包裝、媒體費用、活動費用、預留費用等);

　　(3)確定各推廣階段推廣費用預算比例(蓄勢期、強銷期、蓄銷期、尾盤期);

　　(4)確定各推廣階段內各項費用的詳細預算

　　4.現場包裝方案

　　戶外大牌(如何選擇?);工地圍板(如何體現項目特色?);售樓處設計方案(如何選址? 如何設計?);看樓通道方案;示范園林;示范單位(選取什么單位?設計什么樣的風格?)。

　　5.制定銷售策略

　　(1)銷售次序;

　　(2)銷售時機：銷售時機選擇的一般辦法：避開競爭高峰，搶占市場先機;迎合熱點事件，借勢發揮(房展會、假期等);與競爭對手同時發售;與工程進度有關(如豪宅一般現房銷售等);

　　(3)銷售目標;

　　(4)價格策略。

　　6.制定推廣策略

　　(1)推廣階段劃分;

　　(2)階段推廣主題;

　　(3)媒體組合策略;

　　(4)行銷策略組合：現場活動、公關活動、展銷會、促銷手段等。

　　7、營銷工作總體時間表

　　制定營銷執行工作總體時間表。

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