戶型配比

戶型配比

戶型配比是在房地產的整個項目中，各個戶型占總套數的比例;

需求配比是指根據市場需求(比如剛性、投資或者改善、婚房在成交中占主導地位的需求)來決定所建設的主力戶型比例，

比如剛性需求中的婚房一般是在90平方米以下，享受政策的優惠，可以做34-50的小戶型，可以做標準2房，也可以做精致3房，如果是改善性住房，可能要做100-140的大戶型。

溫故而知新可以為師矣，最近忙的天昏地暗，實在是沒有時間去積累和思考，那就從溫習舊有知識開始吧。盡管如何確定戶型配比算是基礎知識的一種了，但是還是自己整理整理，僅作思路的一個梳理吧。

戶型配比應該算是最能體現項目策劃過程中的動態平衡關系了，而戶型的配比基本上也就決定了項目的目標人群，項目的銷售價格，項目的銷售抗性和市場風險。既然是一門平衡的技術，那就要更多的尋找不同利益訴求層面的平衡，完成開發商、客戶、代理公司三方的利益平衡。

開發公司在戶型配比中最關心的因素有兩點，一是能否在后期營銷過程中保持穩定的現金流，降低風險。二是能否充分挖掘地塊價值景觀價值，達到利潤最大化。

客戶最為關心的是，戶型設計是否有浪費，我的鄰居都是一些什么人，心儀戶型挑選余地大不大，戶型面積以及總價是否能夠承受，花相同的錢能否買到更高價值的產品。

代理公司更為關心的是戶型設計和配比是否滿足客戶需求和市場空白，能否保證快速銷售和回款，能否盡快售罄。

綜合三方的利益平衡，更多的`時候是綜合開發公司和客戶之間的利益平衡，需要通過多種途徑和方式進行論證，在利潤和開發風險之間尋找一個平衡點，在降低風險的前提下盡可能的鎖定開發利潤。

戶型配比過程中主要應該弄清楚幾個問題：市場上有什么?客戶需求什么?地塊能做什么?在這三個問題的框架下，再根據地塊屬性探究具體的戶型配比。

1. 市場綜述

(1) 市場主流戶型分析(兩室或三室，面積區間)

(2) 市場創新戶型分析(如何創新，市場認可度如何)

(3) 市場狀況分析(兩室為主還是三室為主，投資還是自主)

(4) 戶型發展趨勢綜述(小面積到大面積還是高房價下的追逐小面積)

市場綜述部分主要用于框定研究樣本，確定研究范圍，同時掌握地域范圍內戶型發展大趨勢，以便在后期配比時尋找空白順勢而為。

2.地塊區位及地塊屬性

(1)地塊區位和競爭關系(城市中心、郊區、衛星城等)

(2)地塊自身屬性分析(平地、坡地、山地)

(3)地塊自身資源條件(地塊內有無河流、溫泉等優勢資源)

(4)地塊周邊環境資源(3公里范圍內是否有明顯景觀)

地塊區位及自身屬性分析主要用于界定項目的初步定位和可發展方向，進一步細化項目形式，確定周邊資源對項目建筑形式的影響。此部分主要落實項目能做什么。

3.市場競品分析

戶型配比建立在項目整體定位完成之后。

(1) 總價區間接近的戶型

(2) 周邊樓盤戶型及配比

(3) 市場認可度高的戶型及配比

(4) 高認可度戶型是否已經完全滿足客戶需求，填補市場空白。

此部分主要落實市場有什么，現有競爭狀態，競品特征及趨勢。確定市場競爭范圍，競爭標準。

4.結合目標客群定位分析

(1)目標客群購房置業目的(自主 投資)

(2)目標客群現有居住房屋類型(福利房 商品房自建房)

(3)目標客群現有居住戶型及面積(兩室 三室面積區間)

(3)目標客群生活習慣分析(中餐 西餐 在家吃飯在外就餐)

(4)地域內生活習慣特征(聚會在家里還是在外面)

(5)目標客戶戶型需求

再一次梳理目標客群的生活習慣以及現有居住環境，確定其對住宅的需求和理解。同時掌握本地居住習慣，有所傾斜。

5.確定戶型配比

(1)根據地塊資源確定

(2)根據目標客群比例確定

(3)根據同定位項目戶型配比確定

(4)根據客戶對創新戶型的接受能力確定

綜合考量各方面因素，全面梳理競爭關系及客戶需求，最終確定項目戶型配比方案。

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