房地產估價師《開發經營與管理》試題
判斷題
1、房地產市場存在著一種均衡狀態，在這個狀態下，租金和價格都不發生變化，價格與重置成本相同，新增量和折舊量相等，房地產資產存量保持不變。這種均衡狀態一般可維持一段時間，其余時間均圍繞著均衡狀態上下波動。
A、T
B、F
2、房地產市場可以理解為從事房地產買賣、租賃、抵押、典當等交易的活動場所以及一切交易途徑和形式。房地產經濟學中對房地產市場的定義，則是指當前潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。一個完整的房地產市場是由市場主體、客體、價格、資金、運行機制等因素構成的一個系統。
A、T
B、F
3、在市場經濟條件下，租金的確定要以物業出租經營成本、稅費和業主期望的投資回報率所確定。
A、T
B、F
4、毛租金應包括所有的物業經營費用。
A、T
B、F
5、可行性研究是在投資決策前，對建設項目進行全面的技術經濟分析、論證的科學方法。
A、T
B、F
6、土地使用稅的稅種為國稅，以納稅人實際占用的土地面積為計稅依據。
A、對
B、錯
7、機會成本、沉沒成本和不可預見費用都不屬于財務成本的概念。
A、T
B、F
8、房地產的特性決定了房地產市場是一個地區性市場。
A、對
B、錯
9、成功的房地產銷售過程一般包括宣傳溝通階段、談判階段和簽約階段。
A、對
B、錯
10、在其他條件相同的情況下，新、舊區房地產開發成本費用的主要差別是前期工程費。
A、對
B、錯
11、如果承包合同是固定總價合同，則建安工程費用的變動風險由開發商承擔。
A、T
B、F
12、在房地產開發項目的不確定性分析中，盈虧平衡分析主要在于確定開發項目的利潤。
A、對
B、錯
單項選擇題
1、在磚混結構房屋中，設置( )的目的是為了提高房屋的抗震性能。
A、主梁
B、過梁
C、圈梁
D、基礎梁
2、融資過程中的主要成本為( )。
A、中介費
B、利息
C、罰金
D、律師費及評估費
3、已知某普通住宅開發項目的土地費用、開發成本、開發費用和與轉讓房地產有關的稅金分別為1500萬元、2500萬元、1000萬元和600萬元，若該項目的總銷售收入為9000萬元，則應繳納土地增值稅的數額為( )萬元。
A、1020
B、1360
C、780
D、1040
4、目前我國對申請開發貸款的房地產開發企業的自有資金的要求是：不低于項目總投資的().
A、20％
B、30％
C、25％
D、35％
5、某宗地總面積為500平方米，其上建有一棟6層住宅樓，該樓各層的建筑面積均為200平方米，容積率為( )。
A、0.4
B、2.4
C、1.2
D、2.5
6、已知年名義利率為12％，按月計息，則年有效利率為( )。
A、12.55％
B、12.00％
C、12.36％
D、12.68％
7、收益性物業管理中的.費用支出一般包括建筑物的維修費用、( )和有關稅費。
A、管理費
B、服務及設備費用
C、保險費
D、職員工資
8、房地產市場分析的四象限模型中，將房地產市場劃分為( )。
A、買方市場和賣方市場
B、地區性市場和全國性市場
C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場
D、投資市場和使用市場
9、財務內部收益率是指項目在( )內各年凈現金流量的現值累計之和等于零時的貼現率。
A、建筑施工期
B、開發或經營期
C、建筑物經濟壽命期
D、建筑物自然壽命期
10、下列哪項不屬于房地產市場區別于一般市場的基本特征：（）
A、市場供給
B、市場交易
C、市場競爭
D、市場價格 11、工程成本費用是隨著工程進度逐期發生的，根據工程進度計劃可以編制( )計劃。
A、主要費用
B、工程成本
C、開發直接費用
D、總開發成本
12、房地產開發企業所得稅主要是對企業年( )征收的一種稅。
A、租售收入
B、所得額
C、扣除成本的銷售收入
D、營業額
13、物業管理就是利用現代管理科學和先進的維修養護技術，以( )手段管理物業。
A、行政
B、法律
C、商業經營
D、市場
14、開發商在辦理存款抵押貸款時，抵押存款限額低，對開發商( )。
A、有利
B、不利
C、利弊各半
D、不影響
15、下列哪項不屬于管理費用。
A、房產稅
B、工會經費
C、土地使用稅
D、工程監理費
16、在項目評估中，說明項目在計算期內資金盈余或短缺的基本報表是( )。
A、投資計劃與資金籌措表
B、資金來源與運用表
C、營業利潤測算表
D、全部投資現金流量表
17、某梯形宗地的角點坐標分別為(670500，1287650)、(671100，1287650)、(670900，1287850)和(670500，1287850)，則該宗地的土地面積為( )平方米。
A、100000
B、120000
C、80000
D、160000
18、按照合同所包括的工程范圍以及承包關系的不同劃分，承包合同的形式有總包合同、開發商直接發包的分包合同和( )。
A、成本加酬金合同
B、固定單價合同
C、獨立承包合同
D、分包合同
19、動態投資回收期是指項目以( )所需的時間。
A、經營收人抵償全部投資
B、全部現金流入抵償全部現金流出
C、凈收益抵償全部投資
D、凈收益現值抵償全部投資
20、當擬建工程沒有完整的初步設計方案而開發建設單位又急需項目的設計概算時，設計單位可采用( )編制概算。
A、概算定額
B、類似工程預決算
C、概算指標
D、工料估算法
21、按照房地產的類型，可以把房地產市場分為( )。
A、居住物業市場、寫字樓市場、零售商業物業市場、工業物業市場和土地市場
B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業物業市場和乙級商業物業市場
C、一級市場、二級市場、三級市場和四級市場
D、銷售市場、抵押市場、保險市場和租賃市場
22、通過采用折現現金流法對房地產開發項目進行財務評估，就可以彌補( )與實際情況不符的缺點。
A、成本投入的數量
B、成本投入的數量和時間
C、支出與投入的數量和時間
D、銷售收入的數量
23、一個理想的折現率至少等于( )再加上該項目的風險報酬率。
A、貸款利率
B、存款利率
C、目標收益率
D、無風險收益率
24、房地產空置率在合理空置率以下，空置率處于上升狀態并逐漸接近合理空置率水平。根據房地產市場的自然周期，該房地產市場處于第()階段。
A、一
B、二
C、三
D、四
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