走進社區調研報告

　　我們眼下的社會，越來越多的事務都會使用到報告，不同的報告內容同樣也是不同的。一聽到寫報告就拖延癥懶癌齊復發？下面是小編收集整理的走進社區調研報告，希望對大家有所幫助。

　　城市棚戶區舊有房屋的買賣糾紛已經成為城市居民現實生活中一個比較普遍的問題和難題。被動遷房屋案件也明顯增加。法院對被動遷房屋買賣合同效力的認定，將直接關系到能否促進社會資源的有效利用，能否有效保障房屋買賣市場的健康發展，平衡房屋買賣雙方當事人的利益，具有重要意義。現從以下幾個方面談談自己的淺見。

　　一、城市被動遷房屋買賣合同糾紛現狀及產生的原因

　　城鎮房屋買賣引起的糾紛案件中大多數房屋買賣當事人已經實際履行合同，但未辦理房屋產權更名過戶手續。從已經審理的此類案件情況看，原告是房屋出賣人的，訴訟請求大多是請求法院確認合同無效并收回房屋；原告是房屋購買人的，其訴訟請求是要求房屋出賣人協助辦理房屋產權更名過戶手續或者請求法院確認房屋所有權歸原告所有。從合同履行的`情況來看，雙方當事人基本上都履行了合同義務，出賣人取得了房款并交付了房屋，買受人給付了房款并取得了房屋。房屋案件大幅度上升的原因主要表現在以下四個方面：

　　一是為降低購房風險，購房人到法院起訴，要求確認房屋產權。

　　二是房屋出賣人受經濟利益的驅動，到法院起訴，要求確認房屋買賣合同無效。

　　三是房屋購買人要求出賣人協助辦理房屋產權更名過戶手續。

　　四是法律政策宣傳力度不夠。

　　二、我國法律對房屋買賣合同成立與生效的有關規定

　　城市被動遷房屋買賣雖是一類特殊的房屋買賣類型，但其交易規則及房屋買賣合同的效力同樣應遵守《合同法》以及關于房屋買賣的有關法律規定。房屋買賣合同是一方當事人轉移房屋所有權于另一方當事人，另一方當事人支付合理價款的買賣合同。轉移房屋所有權的一方為出賣人或賣方，支付價款而取得房屋所有權的一方為買受人或者買方。房屋所有權轉移的法定條件是辦理產權變更登記手續。房屋買賣合同成立并生效應當具備以下要件：

　　首先，簽訂房屋買賣合同的雙方當事人必須具有完全民事行為能力。具有完全民事行為能力是每個公民進行民事活動的基本條件。因此確認房屋買賣合同是否有效，首先要考察簽訂房屋買賣合同的當事人是否是完全民事行為能力人。這是進一步審理此類案件的基礎。

　　其次，房屋買賣合同訂立形式。房屋買賣合同是標的額比較大而且比較重要的合同，法律規定應當簽訂書面合同，以防止不必要的糾紛。但是實際生活中，有的當事人往往以口頭形式確定房屋買賣關系。這種形式簡便易行，只要雙方系真實意思表達，為穩定交易關系，在審判實踐中，在雙方認可的情況下具有與書面合同同等的效力。但我們必須認識到，這種形式要求雙方信用度較高，否則會給交易帶來較大的不確定性，增加了房屋買賣當事人的風險，容易產生很多不必要的糾紛。一但一方反悔不予承認，在雙方發生糾紛時，就會因無書面合同的認可，無法確認糾紛雙方的合同效力。所以，應積極宣傳房屋買賣雙方當事人增強自我保護意識，根據法律規定簽訂房屋買賣合同時主動采取書面形式訂立。

　　三、城市被動遷房屋買賣合同效力的認定

　　城市被動遷房屋買賣合同的效力在以下兩種情況下的認定：

　　第一種情況，城市房屋動遷封閉公告發出前簽訂的房屋買賣合同的效力如何認定。首先，房屋買賣雙方當事人簽訂買賣合同時房屋動遷封閉公告尚未發出，如果雙方已經到房產管理部門辦理了房屋產權更名過戶手續，房屋所有權已經轉移，雙方的房屋買賣合同當然有效，房屋出賣人反悔要求確認房屋買賣合同無效也不會得到法律的支持。房屋買賣合同有效，房屋購買人依據該合同實際占有、使用了房屋，只是沒有辦理房屋產權轉移登記手續，我們不能因為其未辦理房屋產權更名過戶手續而認定其簽訂的房屋買賣合同無效。政府房產管理部門根據房屋動遷封閉公告不予辦理房屋產權轉移的登記手續不能作為房屋買賣合同是否有效的衡量標準和依據。

　　第二種情況，城市房屋動遷封閉公告發出后簽訂的房屋買賣合同的效力如何認定。筆者認為只要買賣雙方是完全民事行為能力人，出賣人是合法的房屋所有權人，買賣房屋的雙方意思表示真實，購房人出具了合理的價款，房屋買賣合同不違反法律、行政法規的強制性規定，雙方簽訂的房屋買賣合同就是有效合同。根據最高人民法院的司法解釋的精神，《城市房地產管理法》第三十八條規定是管理性規范，而不不是效力性強制性規范，不能因為房屋買賣合同是在城市房屋動遷封閉公告發出后就一律認定為無效。無論房屋買賣合同何時簽訂，只要房屋買賣合同雙方當事人簽訂的合同不存在《合同法》第五十二條第（一）、（二）、（三）、（四）規定的情形，就不能認定合同無效。

　　房屋買賣行為關系到房屋買賣雙方當事人的重大利益。法院審判房屋案件也涉及到市民社會的方方面面，審判房屋案件效果的好壞對于建設社會主義和諧社會具有極為重要的意義。法院確認被動遷房屋買賣合同的效力關系到房屋買賣雙方當事人的重大利益，認真研究這方面的法律、行政法規及相應的司法解釋，及時總結相應的審判經驗具有重要的現實意義。

　　全市開展“百日大調研”和“三走三做”活動以來，積極響應招商局黨組要求，立足實際，創新思路和舉措，認真落實，力促“三走三做”活動走得深做得實。

　　一是高度重視。

　　參加全體機關干部大會，領會全市“百日大調研”和“三走三做”活動會議精神。我局機關黨組制定了具體活動方案，確定定期聯系機制，開展專題調研，力爭形成高質量的調研成果，推動成果轉化，形成良好的工作活動機制，并結合工作實際為每位干部開展好活動提供了保證。

　　二是深入調研，有的放矢開展共建活動。

　　局黨組與社區簽定結對共建責任書，及時進行對接，了解社區及群眾情況。領導帶隊深入到社區，詳細聽取社區情況。針對社區提出的缺少電腦、打印機等需求，局黨組協調資金為社區購買了？臺電腦、xx臺打印機和打印紙等急需物品。

　　三是注重效果，辦好服務社區的實事。

　　機關干部特別是領導干部在“百日大調研”和“三走三做”活動活動中，率先垂范，直接聯系群眾，直接了解群眾需求，直接服務群眾，把為群眾服務與形成對策建議、推動解決實際問題相結合，進一步增強群眾觀念，密切群眾關系。4月份我局干部職工同社區干部一同到所轄小區植樹修整花壇。我局為社區購買40余棵紅花金帶樹苗和黃楊球樹苗，在參加勞動的過程中我們感受到，為服務社區盡自己一份力量。5月份，參加了“社區政策解答，健康義診，便民服務活動日”活動，為百姓帶來了宣傳單，讓百姓更深入了解了我市基本情況、生產要素、投資項目和優惠政策等信息。

　　走進社區，用我們的實際行動在服務社區方面做實事，通過“百日大調研”、“三走三做”和機關黨員“雙崗雙責”活動，促進我市干部進一步改進工作作風。

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