小伙伴們，你們好，今天小評來聊聊一篇關于鏈家的風險，你真的看懂了的文章,網友們對這件事情都比較關注，那么現在就為大家來簡單介紹下，希望對各位小伙伴們有所幫助。

看了多篇關于“鏈家事件”的分析文章，大家的爭議主要集中在幾個問題：1）抵押房源；2）高利貸；3）資金監管；4）自我擔保；5）增加買房杠桿。至于為什么會產生這些問題，卻并沒有解釋。如果要了解產生這些問題的根源，我們需要對“房地產+金融”中常見的幾個業務做了解。

房產金融業務

房產金融業務的分類有很多，例如常見的1）房貸、2）裝修貸、3）贖樓貸、4）房產抵押貸款等。而要搞清楚鏈家的問題，我們至少要了解房產抵押貸款和贖樓貸到底是什么？

房產抵押貸款

➤ 房產抵押貸款就是一個人把房抵押給了另一個合法主體。看似非常簡單的一個業務，但這需要原房屋所有人去當地房管局做抵押權登記，同時還需要走一遍公證流程，最后此房才算抵押成功。這時原房主就變成了抵押人，而另一個合法主體就變成了抵押權人。抵押權人因為有了房產做抵押，所以愿意借款給抵押人。

此邏輯非常簡單，在實操中一般會以折價的形式給抵押人融資，一般5到7折左右。根據房產的位置以及條件不同，打折比率也非常不同。這是在外人來看非常簡單直接的業務，但事實上，此業務涉及諸多細節，比如：此房是否有人居住？是否是抵押人唯一住房？此房是否好變現？等等。

在實際操作中，房子抵押給民間借貸和抵押給商業銀行的操作流程有些許不同。由于這次“鏈家事件”中涉及的房產抵押問題算是民間借貸的操作流程，所以在此我先介紹一下民間借貸中房產抵押貸款的流程：

1） 抵押人通過各種渠道找到了愿意接受房產抵押并借款給抵押人的抵押權人

2） 抵押人與抵押權人簽訂《借款合同》并在當地房管所做抵押權登記

3） 抵押人與抵押權人到當地公證處公正抵押人與抵押權人簽訂的《全權委托書》

在實際操作過程中，按揭房的二次抵押也是完全可以操作的。其業務流程是差不多，唯一會有問題的在于出現壞賬后賣房的時候需要先把銀行的錢還掉，才能順利過戶。

我們最常見的銀行購房貸款就是房產抵押貸款的一類：購房者繳納首付款后，將房產抵押給銀行，銀行貸出剩下的購房款給到開發商。這套流程是極為成熟的，而且也是銀行最喜歡的業務之一。只是此業務中，銀行和購房者不會簽訂《全權委托書》之類法律文件，所以對銀行來說，出了壞賬處理起來會比較麻煩。

贖樓貸

➤ 贖樓貸其實在線下開展了很長的時間了，算是房產中介的傳統業務。此業務的出現是為了幫助賣房人能夠順利賣出按揭房。其業務流程如下：

1） 賣房人去中介掛出自己的房，并明確告知這是按揭房。

2） 買房人想買此房。

3） 賣房人將房產二次抵押給中介或其它機構。

4） 中介或其它機構借款給賣房人把剩余按揭款款結清。

5） 賣房人將房子過戶給買房者。

6） 如果買房者是一次性付清全款，此業務到此結束。

7） 如果買房者是貸款買房，買房者可通過中介向銀行申請二手房貸款。

8） 貸款批下來，則還款給中介，此業務結束

這個流程中，提供給賣房人的貸款叫做贖樓貸。此業務的利潤較高，而且風險較低。是各大中介非常喜歡的業務。另外，此業務還具有排他性，交易發生在哪里，哪個機構就一定會做此業務。據了解，不少房產中介的老板都愿意自己拿錢出來貸給賣房人“贖樓”。此業務最大的風險在于買房人突然不買了，所以中介一定會收取買房人較大一筆定金。另一個風險在于買房人貸款買房，而銀行的貸款遲遲不放。而如果是和銀行合作很緊密的大中介，一般知道銀行的風險偏好，如果一個銀行沒有放貸，那么中介也會嘗試其它銀行。總體來說如果中介越大，銀行則越愿意與其合作，貸款成功率就會越高。而且就是推薦借款人到銀行這一個步驟，中介就能拿到幾百元的推薦費。

➤ 以上是需要了解鏈家此問題房產交易的必要知識，下面我們來回顧一下發生的事情：

1） 買家付了定金后發現房子（賣價400萬）抵押給了鏈家，抵押金額340萬。

2） 買家發現賣房者在銀行的按揭已經逾期，鏈家說明可以幫助買家墊付賣房人在銀行按揭的貸款，需要收取一部分手續費用，買家同意這樣做。

以上的流程，如果賣家的按揭款沒有逾期，那就是一個贖樓貸的標準流程，并無不妥。但問題在于，按揭逾期了。所以，此業務如果按照贖樓貸來做，買家就要承擔賣家逾期后產生的罰息。如果買家愿意承擔罰息，該業務還可以繼續進行。是，問題就在后續發生的二次事件：

1） 買家與銀行簽訂了愿意幫賣家墊付按揭款的協議后，鏈家將借款轉給了賣房者。

2） 賣房者將此款挪為他用，銀行查封了該房產。

3） 買家自行湊錢還給了銀行，銀行解除了抵押

4） 鏈家說賣房人把房抵押給了我，還欠我錢，你要過戶得拿你父母的房子幫他的還款做擔保。

到此事件完全結束。

我們分析一下事情的前因后果：如果在業務開始時，賣房者把房產抵押給鏈家是為了還銀行貸款，以便讓鏈家盡快把房賣出去，即便賣房者的銀行貸款逾期了，此業務也是沒有大問題的。但問題在于，這個賣房者把原本應該還給銀行的錢挪為他用，而后來的墊付款實則是買家墊付的。所以，買家墊付了原本鏈家承諾墊付的款項。以至于最終在過戶時，鏈家墊付的錢沒有辦法從買家這里回來，只能認定賣家欠了鏈家的錢，所以才有了后續的事件。

就此事來看，核心問題在于鏈家內控的失誤。如果鏈家做房產抵押貸款，在知道借款人逾期的情況下還能以賣價的7折以上抵押，這本質上是風控的問題。同時，鏈家要幫賣家墊付銀行按揭款，為何不打直接把錢給銀行而打給了賣家？

賣家的貸款已經在銀行逾期，這時打錢給賣家的風險顯然太大。所以，整個流程中都看出來了鏈家在盡調方面做得極為不到位，同時也從側面看出鏈家內控的漏洞。

在公司快速發展、團隊迅速擴張的過程中，內控出現漏洞是可以說是大概率事件。與內控問題相比，媒體提到的其它問題：如高利貸、自我擔保、資金不受監管和增加了買房杠桿等反而沒那么嚴重。

1. 高利貸

➤年化19%左右的贖樓貸被各大媒體稱之為高利貸，如果得出這個結論，那么這些媒體一定沒有去了解過民間借貸市場的行規，這個利率是低于行業平均水平的。但又有人指出，鏈家理財給到投資者的收益不高，中間的高額利差被鏈家拿走了。其實，如果是在互聯網金融圈子里的人都知道，即便拿走了高額利差也不代表一定能夠盈利，因為壞賬率和運營成本也高。再說，鏈家這個交易模式已形成閉環，交易過程中的所有鏈條都集中在鏈家手中，賺取高額利潤也是合情合理的。如果大家有興趣也可以自己研究一下，幾家大電商的消費金融的利潤是怎么購成的。試想一下，如果沒有贖樓貸，買房者有什么渠道能夠湊到錢支付賣房者的按揭貸款呢？存在即合理，有市場自然有人去做。

2.資金監管問題

➤關于買房資金不受監管的問題。理房通是一家第三方支付公司，第三方支付公司是需要按時向監管方遞交交易流水的。所以，肯定是有監管的。外界的擔憂無非是鏈家會不會卷款而逃，或者將資金挪作他用。但目前并沒有證據證明此問題，大家都在猜測而已。不過，這也是對鏈家警醒，其實可以采用更好的、更加令人信服的方式來解決該問題。

3. 買房加杠桿

➤買房本來就與來百姓的生活密切相關，“鏈家事件”后，大家更對房產金融的事情愈發關注了。有人說贖樓貸、首付貸是房地產的場外配資，而我想說的是，這些貸款已經玩了好幾年，現在才說什么加杠桿，增加房地產行業風險，抬高房價，其實有些言過其實。政府出臺了一系列的房地產刺激政策，降低利息、降低首付比例，本質上不也是加杠桿嗎？

而首付貸這種產品，一些情況是房地產商自己想做，但是自己做不太合適，才找了其它的一些機構做。事實上，首付貸業務規模最大的并非互聯網金融公司，而是一些傳統的非銀行金融機構。在是否是場外配資加房地產杠桿的這件事情上，鏈家算是背了一個黑鍋。其實，比不加杠桿更可怕的是：房子賣不動變成了庫存。

4. 自我擔保

➤關于自我擔保和資金不受監管的問題。從事互聯網金融行業的人大抵都知道“自我擔保”是行業普遍存在的問題，在此我不做過多的討論。

從鏈家的事件來看，鏈家的金融業務其實并沒有多大問題，關鍵在于內控的失敗。個人認為，我們不該因此就全盤否定“房地產+互聯網金融”，作為一種業務創新，必然會受到各方的質疑、歷經種種的考驗。行業發展不易，也希望媒體人士在下定論之前弄清楚業務細節，而不是用鏈家幾百億交易規模里的一個“黑天鵝”事件，一次性把一個創新的行業否定了。試想一下，如果此類業務完全消失，買房者只能去借民間年化24%起的高利貸去贖樓，只能通過高利貸的形式做首付貸，并且還得跟高利貸簽訂《全權委托協議》。

本文鏈家的風險，你真的看懂了到此就分享完畢，希望對大家有所幫助。

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