商業地產建筑設計

　　隨著商業地產開發的不斷成熟和理性，在前期策劃工作中相當重要的一個環節就是對建筑方案設計的支持，包括整體規劃、物業形態、建筑風格、商業建筑要求、人流動線等,因此我們必須從后期經營、招商的角度出發，研究不同商業經營模式對前期商業建筑設計、配套設施的要求。以期在項目初始的策劃階段能夠對建筑設計和布局規劃提出建設性的意見，減少后期的改動與損失。

　　1、商業項目設計總體原則

　　商業物業較為常見的有以下四種空間形式：

　　(1)室內大開間。無街道，商鋪間沒有完全隔絕;(如百貨、大賣場)

　　(2)露天步行街。上空無頂棚，空間開敞的步行街;

　　(3)回廊式步行街。步行街的兩側或一側為回廊，步行街局部遮蓋

　　(4)室內步行街。步行街在室內，完全遮蓋。(如港匯廣場、正大廣場)

　　由于步行街是一種線狀的建筑空間，能更利于消費者的購物、休閑、交流、娛樂，更能感受到繁榮的商業氛圍，也利于商場的`經營管理，因此，步行街購物中心是最受歡迎的空間形式。

　　商業項目在追求寬敞舒適的空間的同時，對得房率K(實際使用面積/銷售面積)也要控制，不能過小。室外步行街的得房率K能達到80——90%，而室內購物中心的得房率要小得多，因中庭、過道(街道)、休閑區等公共部位面積都屬于公攤面積，一般在得房率在55%——65%之間。

　　內部布局規劃方案是在總體上考慮了商業業態的總體平衡，使通過所有承租戶的人流通行量達到最大，達到購物中心的整體人氣平衡，避免產生絕對的死角死鋪。在規劃設計上常用手法有：

　　(1)以主力店引導人流。

　　一般大型購物中心都會引進主力店來吸引人流，并對人流起到引導作用。通常會將主力店安排在整個人流動線體系的終端，即盡量靠里，盡可能的延長購物中心的人流通過路線;例如很多大賣場會設置在相對比較靠里的位置，人流進入大賣場必須要經過較長的一條通道，通道兩邊通常布置專賣店。或者將大賣場設置在二樓，讓消費者必須要從二樓經過。

　　(2)以局部的造景、中庭聚集人流;

　　景觀、中庭是現代商業中心的必要元素。不論你是哪種形式的商業，景觀和中庭都是必

　　2.不可少的，它已經不僅僅是購物環境、消費檔次的符號。

　　景觀和中庭在商業建筑中起到的是疏散和聚集人流的雙重作用。一方面景觀和中庭吸引聚集人流集中、停留;另一方面，通過通透、寬敞的視覺可見性，消費者非常容易尋覓到自己的消費目的地，迅速有針對性地引導人流。

　　(3)以餐飲休閑娛樂區引導人流;

　　餐飲業態已被驗證為是最能夠吸引人流、聚集人氣的商業業態。不管是綜合性商場、休閑步行街還是社區底商，餐飲都應該作為主力業態而占有相當大的比例。尤其是在一些流動人流較少的住宅區，普通零售、百貨服裝等對人流依賴較大的業態難以生存，而餐飲、休閑、娛樂等服務型業態卻能夠很好的吸引人流。

　　餐飲業態有帶動人氣的作用

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