物流地產：震蕩工業地產格局

　　導語：阿里巴巴、京東、凡客……眼下，大型電子商務公司強勁的需求，使得物流地產陷入了供不應求的局面。這不僅助長了物流地產的火爆，也震蕩著工業地產的格局。

　　對于電子商務的發展，時下流行用“爆發式增長”來形容其繁盛的一面，而各大電子商務企業自建物流倉庫似乎也呈現出遍地開花之勢。

　　清科研究中心的數據顯示，2010年京東投資2000萬元成立“上海圓邁快遞公司”后，今年又籌建“亞洲一號”項目，并在上海嘉定購置了260畝土地，打造亞洲最大的現代化B2C物流中心;而凡客誠品也當仁不讓，已經在北京、上海、廣州、西安、成都、武漢等10地建立分倉，倉庫面積已經超過20萬平方米。

　　作為中國最大的網絡公司，阿里巴巴在今年公布了物流戰略：自籌100億元，并與其金融合作伙伴共同籌資近1000億元，逐漸在全國建立一個立體式的倉儲網絡體系，主要針對華北、東北、華東、華南等七大區域選擇中心位置進行倉儲設施投資，其中京津地區、長三角地區和深廣珠地區將分別開發100萬平方米左右的倉儲用地。

　　此外，當當、蘇寧等主要的網上零售商均已加入自建物流的龐大隊伍中。而那些規模較小的在線零售企業如馬薩瑪索、樂淘、天天購物等，也開始提前布局自建物流倉儲。

　　電商扎堆物流地產為哪般

　　電子商務是個來快錢的行業，而物流倉儲的建立卻不是一朝一夕之事，為何那么多電商對自建物流倉庫樂此不疲?

　　Enfodesk易觀智庫數據顯示，2010年第四季度，中國的網上零售市場整體環比增長29%，全年規模達到5200億元。其中，B2C市場規模約1040億元，占網上零售的20%，比值持續上升。易觀預測，這一數值將持續上漲，到2013年，B2C網上零售市場規模將達到6500億元。電子商務的發展，為物流倉儲的建立奠定了基礎。

　　而正略鈞策管理咨詢的顧問紀來鎮認為:“B2C市場的快速發展，直接產生了對倉庫空間的需求增長，而國內工業物流地產的發展無法滿足B2C市場需要。”據中國倉儲協會2011年6月份發布的《全國倉儲業發展指數》數據顯示，2010年全國通用倉庫需求面積達7.01億平方米，實有倉庫面積僅5.5億平方米，全國倉庫供需指數為0.785，我國通用倉庫總體上處于供不應求的狀態。在這樣狀況下，電商自建物流成了必然的趨勢。

　　同時，物流租金水平持續上漲也不斷擠壓電子商務公司利潤空間。對此，樂淘網物流總監徐夢周介紹：“北京的倉庫去年到今年一年里租金增長了20%~30%，廣州的情況也幾乎一樣。而上海倉儲更為緊缺，一年時間里，上海的庫房大約租金增長了40%。”而通過自建物流倉儲進行物流管控，電商企業可以節省大量成本。

　　中國電子商務市場發展到現階段，競爭開始加劇，電商企業已經從單一產品、價格的競爭發展到服務層面的競爭。而電商企業通過加強“最后一公里”建設，將有助于增加用戶粘性，提升用戶體驗和增強自身競爭力。

　　比如，盡管第三方支付市場用戶群不斷擴大，但是貨到付款一直是部分用戶比較青睞的支付方式。而自建物流倉儲，對于電商企業來說，能夠縮短資金的周轉速度，提高企業資金的利用率。

　　值得注意的是，物流倉儲的設立，其實也離不開資本的推波助瀾。以當當網為例，2006年7月獲得DCM、華登國際及IDG資本C輪投資2700萬美元的融資，并于2010年12月在紐交所上市。其自身物流建設在融資期間實現了北京、上海、廣州等30多個主要城市七成用戶當日送達服務，物流倉儲建設日漸完善。

　　“各大電商紛紛自建物流倉儲，和亞馬遜自建物流模式的標桿作用不無相關。”清科研究中心的分析師張亞男表示。亞馬遜近期被業界稱為電商企業自建物流模式的典范，因為其運用較高的IT技術水平，投入巨資興建物流，獲得了可觀的.結果：除了滿足自身物流需求外，還為其他企業提供供應鏈管理服務。它的這種模式，已經成為中國電商的發展方向之一。

　　物流地產格局有變

　　電商對物流地產的熱衷，也震蕩著工業地產的格局。基于電商對物流倉儲需求的強勁，物流地產陷入了供給匱乏的局面。“考慮到市場上大量積極尋找工業物業的租戶，目前有限的新增供給仍難以滿足不斷擴張的市場需求，工業物業空置率顯著下降。”正略鈞策管理咨詢的顧問紀來鎮說。

　　以北京為例，由于2010北京市第二產業增長速度持續超越第三產業，2010年末新增的兩個優質物流倉儲在一定程度上緩解了供應緊張的狀態，但市場對物流倉儲的需求依然旺盛。

　　這就造成了市場租金價、物流地產價位的飆升。據世邦魏理仕調查顯示，北京主要優質物流倉儲設施都已接近滿租狀態，2010年平均租金環比增長2.4%至每月每平方米28元。尤其在某些熱點區域，例如北京空港物流基地和北京電子城，這種趨勢更為明顯。

　　而在上海，物流用地供不應求的局面已經至少持續了5年的時間。據仲量聯行的研究報告顯示，上海物流倉儲租金自去年以來一路飆升，漲幅超過10%。在物流地產的成交價上，“上海物流用地真正的成交量主要自于二手地，現在的平均報價在100萬元/畝以上，并且還在漲。”仲量聯行中國區物流基礎設施總監、董事王成志說。

　　可以顯見，中國B2C市場對物流服務和倉庫空間的巨大需求，未來將可能逐步呈現出來。因此仲量聯行預計，2011年對新增供應的吸收量將處于高位水平，物流租金水平將持續上漲。

　　電商對于物流地產的一哄而上，助長了物流地產的火爆。但與此同時，暴露的問題也很多。“由于倉儲物流的選址與興建需要較長的時間，投入期也需要耗費大量的資金，但是電商企業的發展速度遠遠超過了物流的建設速度，所以一定時間內，自建物流系統是無法發揮作用的。”分析師張亞男認為，這造成了物流地產短期的壓力較大。

　　不僅如此，由于大部分電商并未實現盈利，所以投資人更為關注電商的用戶量、交易規模和利潤空間等，對于以物流為主的基礎設施建設熱情度并不高，態度較為謹慎。“這種背景下，電商企業可能與資本方存在對賭行為，這種對賭需要用持續增長的交易規模說話。為此，興建物流的大中型電商企業面臨的資本壓力也很大。”

　　“同時，由于物流園區的建造比較復雜，許多電商物流行業的專業性有限，對倉儲標準是否符合現代商貿企業要求沒有明晰的概念，對于物流園區的建造并沒有進行專業論證，建設時的調研企業需求也易被忽略，因此造成了大量土地資源、物流設施的浪費。”紀來鎮說。

　　當然，電商對物流地產的涌入，也不排除為了圈地、拿地的嫌疑。因為相對來說，電子商務公司比物流地產商更容易拿到工業用地。“除非自用，否則要讓這筆投資產生收益，電商就得兼做開發商、房東，把自建倉庫再租出去，可這不是又遠離主業了?而且電商是否有能力運營物流中心?電子商務的倉庫是否能夠適合家具類、超市類、工業產品類的倉庫呢?事實上，電子商務的倉庫通用性并不強。”仲量聯行王成志說。

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